建筑物区分所有权及公建配套房屋的登记问题

《物权法》设专章规定了建筑物区分所有权，但并没有专门对建筑物区分所有权做出定义，而且该章条文所规范的内容已从幢扩大到整个建筑区划。因此，在探讨与建筑物区分所有权相关的房屋登记问题时，其范围也应该涵盖整个建筑区划。一、专有部分的登记问题自上世纪 80 年代建立权属登记制度以来，对建筑物区分所有权的登记方式是：将专有部分和（分摊的）共有部分作为同一个权利主体、由拥有专有部分房屋的所有权人一并申请登记。但这种登记方式存在的主要问题是：1.按《物权法》第七十条的规定，房屋所有权人只是对专有部分单独享有所有权，而对专有部分以外的共有部分是共有和共同管理的权利。因此，专有部分和共有部分两者权利主体不同，将其合并登记没有真实地反映房屋的权属状态。2.物权是支配特定物的权利，物权的标的物应当是能够具体确定的，而分摊到某一权利人的部分则是不特定的，只有面积的数量而无法确定其具体的位置。因此，并不能将其作为物权的标的。3.共有的房屋应由共有人共同申请登记。而把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权人，由其各自申请登记，显然与《房屋登记办法》的相关规定不一致。此外，在实际发生的商品房面积纠纷中，绝大多数是因公共部位面积的分摊而产生的。以上这些问题已经被越来越多的人所认识，因而对专有部分的登记，主要问题是应当逐步改变原有的建筑物区分所有权的登记方式，使之符合法律的规定。在《房屋登记办法》立法过程中已经注意到了这一问题，只是由于这种方式沿用已久，如果突然予以改变会带来其他一些问题，因此，目前的相关规定还只是采取了一些过渡措施。在住房和城乡建设部发布的《房屋登记簿管理试行办法》的附件（房屋登记簿记载内容说明）中，已经明确了建筑物为多个所有人区分所有的，专有部分建筑面积为套内建筑面积，在登记簿和权属证书上分别加了专有部分和套内建筑面积的相关内容，这为建筑物区分所有权登记方式的逐步过渡创造了有利条件。在今后条件具备时，权利人只须对专有部分申请登记，权属证书上只记载专有部分面积，公共部位因可以另行登记，所以，公共部位的面积毋须再进行分摊。二、业主共有房屋的登记业主共有的房屋有两类，一类是属于整幢业主共有，另一类是小区全体业主共有。1.对整幢业主共有的部分，在登记时要解决标的物特定及登记的权利应真实地反映房屋权利状态这两个问题，还要顾及到由众多的业主共同提出申请这一方法不具可操作性。因此，在实行权利人只对专有部分申请登记这一方式后，对属于整幢业主共有的部分，可将该幢所有的共有部分单独作为一个登记单元，由登记机关直接代为登记、载入登记簿，并注明为公共部位，属整幢业主共有，不发权属证书。2.对小区全体业主共有房屋的登记，《房屋登记办法》解决了一个重要的问题，就是明确了依法属于全体业主共有的房屋由开发企业在初始登记时一并申请，并明确了只在登记簿上记载，不发权属证书。在实际工作中，按这一规定来操作还存在一个难题，就是如何来判断哪些属于全体业主共有，即应该有一个判断的标准。对此，理论界和业内人士已经作了很多有益的探索：有的主张在小区规划时就明确哪些应属全体业主共有，也有的主张应以建设成本核算的方法来明确，然而这些方法还存在一些问题。在实践中，也并非所有的业主和开发企业都愿意主张配套房屋的所有权。大部分业主期盼的只是不要随意改变配套房屋的用途，而并非一定要拥有配套房屋的所有权。此外，开发企业为避免长期承担维修费用而放弃配套房屋所有权的现象也已经出现。正由于实际情况千差万别，《物权法》及最高人民法院对建筑物区分所有权的司法解释，也都没有对配套房屋的所有权问题做出直接、明确的规定。在全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》中，有一段写得很好的话 ：属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产（P174）。本来，按《物权法》的规定，合法建造的房屋自建成时，建造者就取得了所有权，除法律另有规定的以外，应属建造者所有。对开发企业和买房人来讲，也应如此。因此，除了法律规定属于业主共有的（实际上就是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的房产）以外，应属于开发企业所有，如果开发企业自愿将其归于全体业主所有并做了约定的，可以从其约定。三、关于共有的性质业主共有房屋进行登记时，还有一个问题就是这种共有是按份共有还是共同共有。如果按共有的一般规定来看，应视为按份共有。因为没有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，应视为按份共有。但是建筑物区分所有权的共有不同于一般的共有，如：共有部分的权利不能单独处分；共有人不得要求分割产权；业主转让专有部分时，对享有的共有和共同管理的权利应一并转让；共有部分一并转让时也不存在共有人的优先购买权。因此，不能以共有的一般规定来界定公共部位的权利（如按照业主购房时的出资额来确定共有份额）。我国台湾地区著名学者谢在全所著的《民法物权论》中提出：区分所有权制度之存在，有其必要性，而适用共有之一般规定之结果，不仅不能解决问题，反将使区分所有之制度遭受破坏。梁慧星在《中国物权法草案建议稿》中曾建议规定建筑物及其附属物的共有部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有。如按这一建议，共有部分除当事人另有约定外，就应作为按份共有。但《物权法》最终并没有规定建筑物区分所有权的共有部分按专有部分比例共有，这也是基于建筑物区分所有权的特殊性，否则就没有必要来规定建筑物区分所有权。所以，不宜明确其为按份共有，在登记时，注明为整幢业主或全体业主共有即可。在涉及到共有部分的费用分摊、收益分配等事项的处理时，则可按《物权法》第八十条的规定，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。四、以修改《城市房地产管理法》为契机，完善建筑物区分所有权登记方式十多年前，《城市房地产管理法》第一次以法律形式规定了权属登记制度，这对我国房地产权属登记制度的巩固和完善起了很好的作用，但由于各种原因，该法对权属登记的规定还比较简单。对于建筑物区分所有权的登记问题，《城市房地产管理法》可以发挥其行政法的作用，对相关问题做出规定，使建筑物区分所有权的登记方式趋于完善。1.属于全体业主共有的房屋，应当在办理商品房预销售许可证时予以明确，并将此内容载入预销售许可证及商品房预销售合同。2.房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记。3.对属于整幢业主共有的部分，应单独作为一个登记单元，由登记机关直接代为登记。至于区分所有权的权利人只对专有部分申请登记的问题，并没有法律上的障碍，只是对原有不甚妥当的做法的一种纠正，所以，也可以不再另行做出规定。