浅谈物业管理的市场竞争

自1981年我国成立第一家物业管理公司以来，全国物业管理企业已逾2万家，从业人员达到200多万人，作为 “朝阳产业”物业管理已在社会化分工中被逐步认同，在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理现在很快被推广到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透，并且竞争机制也正被逐渐引入。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入大学课堂，标志着对物业管理认识已由感性上升为理性。

一、物业管理进入市场竞争的必然趋势

1、政府的倡导与严管

政府积极倡导物业管理项目的公开招标制度，并把招投标列入《物业管理条例》（以下简称《条例》），将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功进行了公开招标帮助使物业管理公司易帜。另外，政府极力打造物业管理竞争的舞台，同时又加强对参与竞争的物业管理公司的管理者，努力提高游戏参与者的素质。

2、业主自治意识渐强

物业管理公司是业主聘请的“管家”，是为业主提供管理与服务的，一旦物业管理公司的表现不能使众多业主满意，业主们可以解雇物业管理公司。然而，令物业管理公司很无奈的是，业主们炒掉了物业管理公司后，竟然摇身一变，干起物业管理公司的活儿。虽有逆社会发展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物业管理公司竞争的对手不仅仅是同行，而且是业主或业主代表的机构。

3、发展商“断奶”

一些物业管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。但当发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让物业管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的物业管理公司。《条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，前期提倡通过招投标选聘物业管理企业，一旦业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘物业管理公司，改变物业管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。

二、物业管理应如何应对市场竞争

物业管理早已进入了“诸侯纷争”，如何迎接竞争，规范竞争，抑制竞争的负面作用，促进竞争的积极作用，是摆在政府、物业管理公司、开发商、业主们面前不可回避的课题。

1、政府应积极引导，规范竞争

虽说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理实行公开招投标制度，但力度不大，而且操作性不强，以致公平竞争难成气候。政府应通过法律和行政的手段强制规定什么样的物业，多大面积的物业一定要在社会以招投标的形式选聘质优价低的物业管理公司；同时对竞争的要求，如招标的资格，投标的格式、程序、评标人员的组成，开标的公布等做出相应的规定。政府既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。

2、发展商应放眼社会，择优聘用

按以往法律规定，在物业开发的前期及落成后的一段时期内（业主委员会成立前），开发商有权对其开发的项目决定物业管理公司。其实明智的开发商本着对今后管理负责的态度，就应放眼社会，在物业开发前期就选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与物业管理公司建立起信任合作的关系。这样既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，又摆脱了自己做管理又不谙管理以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境。

3、业主要处事公正，善选“管家”

物业管理公开竞争的结果是物业的主人们找到一个称心如意的“管家”。业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。如业主处事公正，将招投标活动置于阳光下，就能净化竞争环境，使善于“黑箱作业”者没有市场。业主对物业管理公司的判断不是“费用决定论”，即谁报低价就择谁，而是倚重公司的管理风格、管理水平和管理业绩等。

4、物业管理公司要励精图治，重塑形象

物业管理公司是“竞争时代”的主角，每一个物业管理公司都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战。勤练内功，塑造品牌才是制胜之本。物业管理的工作琐碎、枯燥，要使方方面面琐碎的工作做到井井有条，疏而不漏，也非易事。因此，物业管理公司要励精图治，不断总结，不断完善，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和品牌形象。同时需要精打细算，勤俭管“家”，物业管理花的是业主的钱，物业管理公司会不会理财成了业主评判物业管理公司好差的重要标准。物业管理公司要赢得业主们满意，就应用最少的钱办最好的事情。多花钱的管理，水平虽高，业主也难接受，正如一些业主拒绝香港的物业管理公司一样。

5、培养专业化人才

物业管理公司的实力不仅资本的实力，更是人才的实力。有一支素质高，能力强，作风好，品行正的人才队伍，是物业管理公司生存与发展的根本条件，也是物业管理公司参与竞争，志在必取的信心所在。很多人都认为物业管理是一个低技术、劳动密集型行业，其日常工作就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要高素质的人才。其实，物业管理是一门专业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理。事实上从1990年开始，我国就已经开始设立物业类的培训机构，其目标是培养熟悉社会、经济的基本法律、法规和政策，掌握现代化的信息收集技术，能及时把握市场动态，熟悉各行业基本办事流程及日常设施维修养护技能，既能为房地产商、物业管理商服务，也能为特定单位的后勤管理部门效力的物业管理人才。

6、实施规范化管理

物业管理是一个新兴的行业，相应的法规建设滞后。时至去年9月，我国才出现一部相对比较完整的、系统的物业管理法规，使得物业管理工作有了指导依据，业主的合法权益得到有效保护，一定程度上促进了物业管理的进一步发展。因此，物业管理公司在日常管理中，必须实施规范化管理，把物业管理法律法规以及质量管理体系等规范性文件融入到管理中去，以规范物业企业的管理服务行为，同时也规范业主的行为，在竞争中保持长盛不衰的生命力。

7、提供人性化服务

物业管理的重要特征便是它的服务性。因为物业本身属于第三产业即服务业，物业管理的主要服务对象是人，通过管理者的热情服务，为业主们创造一个舒适、安全、优美、文明的生活空间和生存环境。

进入2004年以后，物业管理那种“冷冰冰”的管理态度开始淡化，取而代之的是大家所倡导的一种人性化的服务。有业主给我们描述了这样一个场面：业主甲带着孩子和一大堆物品进门，小区保安看见了，随手就接过业主手中的东西把他们送到家门口；家中电表或者煤气表上的IC卡快用完了，维修工发现了就会友善地提醒业主；自行车没气了，保管员会主动地拿出气筒帮业主把气充足……整个小区就是一幅安静、祥和的画面。

物业管理发展已有20多年的历程，作为物业管理市场发展的必然趋势——竞争，政府、物业管理公司、开发商、业主们都必须给予应有的重视，我们相信，随着物业管理竞争市场化程度的不断扩大，我国的物业管理将会越来越专业化、规范化、市场化和人性化。