智能化住宅小区的物业管理

人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，正在兴起的智能化住宅小区建设热潮反映和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求，是 21 世纪的新概念住宅。智能化住宅小区为住户提供了一种“以人为本”更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，从而区别于传统的封闭式管理住宅小区：高墙、防盗门，出入小区进行严格登记，24 小时不间断的保安巡逻的“高级监狱”式的住宅小区。它依靠高科技手段，既实现了住宅小区的开放性，拆除了高墙、防盗门、减少或不用人工保安巡逻，又提高了住宅小区的安全性，实现小区物业管理运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是人类社会发展的必然趋势。

1 智能化住宅小区的发展及特点

智能化住宅小区的概念是综合采用目前国际上最先进的 4C 技术（最先进的计算机技术、控制技术、通信技术和图形显示技术），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通讯接入网和家庭智能化系统的三位一体“小区服务与管理系统”。

住宅小区智能化系统是以科学技术为基础，依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的最新技术，将传统土木建筑技术与计算机技术、自动控制技术、通信与信息处理技术、多媒体等先进技术结合的自动化系统。智能化住宅小区利用高科技手段，通过系统软件和硬件的组合，改善人们的生活质量、生活环境、生活方式和生活内容。人们通过高速互联网，进行各种各样活动，使人们足不出户就可以在家里进行工作、学习、娱乐、购物、就医、社交等各种目的，同时也可以使人们远在他乡通过智能网操纵和控制家中的室内温度、家用电器等。住宅小区智能化可以节约能源，提高居住质量，提高住宅小区物业管理、安全防范以及信息服务等方面的自动化程度和综合服务水平，同时也可以降低运行成本。

2 现代化的物业管理是保障智能化住宅小区发挥作用的基础

工程界的热点是如何采用各种新技术建设有特色的智能化住宅小区，一批建成的智能化住宅小区投入运行后，如何管理好智能小区，智能小区的物业管理如何规范，这已成为目前讨论的话题。智能化住宅小区的建成仅仅是开始，小区投入运行后，管理系统的应用与维护，对系统的硬件与软件进行设备更新与升级都是非常重要的，是小区发挥智能化作用的保障。在住宅小区的生命周期内，智能系统可能每隔 8-12 年需要更新一次。智能小区的物业管理必须与网络结合，以网络为平台，开展物业信息管理。网络由局域网与广域网组成，局域网在社区服务、交往、生活方面发挥作用，广域网主要在通讯方面发挥作用。智能小区系统要既能满足目前的需要，又能适应以后的发展。小区的信息网络系统要有足够的安全性，可采用子网隔离和“防火墙”设施等安全控制手段，防止没有授权住户的访问和信息流失。同时，软硬件产品要符合国际标准和工业标准。小区设备要有良好的扩充性和升级能力。以保证小区智能化与网络化程度保持先进水平。

3 智能化住宅小区物业管理内容

智能化住宅小区的物业管理是指在物业管理工作过程，以现代先进科学技术为手段，对物业管理活动进行科学的组织和对物业进行有效的管理，运用智能化管理方式，实现物业管理工作过程的自动化、智能化。智能化住宅小区的物业管理由宏观管理和微观管理组成。

3.1 宏观管理要实现物业管理公司办公自动化

按规划要求完整地将小区验收资料、图纸及交接手续，小区平面示意图，出入口及消防道路示意图、绿化示意图、公共设施示意图、楼体分层的图纸及文字资料等，利用扫描仪输入至微机中。这将方便于查询各楼的基本资料和验收资料，有利于小区的综合管理。

安全防范管理系统，小区围界设置红外线防范系统，且与电视控制系统相连，电视监控系统通过程序自动调用和切换摄像机的图像，自动实现对任意图像点的实时录像，在监视的录像内容中叠加编号、地址和时间，并可任意回放。电子巡更系统功能可确保小区内保安人员按系统自动生成路线巡更，用技术手段来督促人防，小区内主要通道出入口及各楼主要部位均设置巡更点，系统可设置巡更路线及时间，并自动记录巡更结果，以保证安全质量。信息发布系统，通过社区的宽带网络及大屏幕公告牌，可向小区内住户提供以音、视频形式的公告，如社区活动、新闻、天气、股票、房产信息等居民关心的信息，加强小区的凝聚力。另外小区的绿化部分设置背音乐系统，以满足住户的文化娱乐需求，提高小区的文化品味。

3.2 微观管理要实现业务管理自动化

（1）建立小区内公共设施及房屋设备档案，登记设施的规格型号、生产厂家、技术指标、维护说明、日常保养情况、保修记录等相关记录。系统自动提示相应设备的档案和保养维修历史。记录小区绿化施工工程情况，绿化面积、绿化植物的数量及相应费用。

（2）建立住户档案清册，用户可以查询住户的档案资料，包括业主资料、现住户资料、验房资料、居住单元情况、车位使用情况等内容。登记住户领取各种钥匙情况，管理系统可按条件查询，自动统计资料。

（3）成立电子业主委员会。业主无论大小，都可上网对小区建设提供建议，发表自己的见解，物业管理公司在其管理措施出台前，可以广泛征求广大业主的意见，这样业主之间、业主与物业管理部门之间容易沟通。

（4）可视电子对讲访客系统。当有客人来访时，通过门卫的访客管理机，可以呼叫住户，并与之通话，经过住户的确认后方可进入小区。来访的客人还需在住户单位门的主机呼叫住户，与住户实现可视对讲后，由住户按动开门键，打开电锁。期间通话保密。

（5）表具数据自动抄送。为了小区业主的住宅权与隐私权，并防止假冒抄表员闯入民宅，造成住户的经济损失。该系统利用电子和传感技术通过数据采集，实现远程自动抄表，用户出远门可通过移动通讯交费，（电表、媒气表，水表）任何时间均可知道各户的用电、用水、用气数量，数据采集精确，报表清晰、直观。

（6）物业报修。该系统为小区住户提供了物业报修功能，住户可以方便地通过家庭中的网络终端向物业管理中心报修，中心可以立即知道住户报修的种类、时间、地点等信息，物业人员可以为住户提供及时、优质的服务。

（7）车辆进出及人员进出管理系统。在小区或车库出入口设置车辆出入一卡通管理系统。

（8）财务公开管理系统。建设收费自动生成系统，包括收费项目设定和收费项目计算方法的设定，对日常收费过程进行管理，增加小区管理的透明度。该系统还可自动催缴费、结帐、收据档案管理等，对用户开过的所有收据存档。防止管理疏漏并减少管理人员，降低管理成本。

（9）网络家政服务系统。住户可以通过系统实现网上购物，网上订购火车票、飞机票、各种大型活动的门票等票据，雇用钟点工等服务。也可以实现对住宅的远程控制，如远程防盗报警等。

4 智能化住宅小区物业管理实施要点

4.1 智能化要符合国情

目前，市场意识敏锐的房地产商已把智能化作为热卖的焦点。在智能化的大潮中，建筑智能化成了首要的目标，他们认为一个项目自动化程度越高越好，内容越多越好，通信网络的宽带越宽越好。人们似乎陷入了工业技术文明的误区，为智能而智能。忘记了建筑的根本是“以人为本”。而且，目前我国物业管理人员专业技术能力不强，运行智能化系统有一定的困难，有一些智能化小区的大部分高智能系统起不到任何作用，闲置不用，只能作为销售的卖点，住户无法得到应得的服务。因此建设有中国特色的智能化住宅小区，一方面可以降价建设成本，另一方面也便于物业公司管理小区，住户也可以实实在在的得到物有所值的服务。

4.2 提高物业管理人员的素质和业务水平

智能化住宅小区是高科技技术发展产物，小区的管理人员只有具备较高的素质和业务水平才能使智能小区的物业管理顺利进行。智能小区的管理人员和技术人员，要有较高的文化水平，专业人员可以通过招聘外部人员和内部培训两个途径得到。网络工程师、程序员等计算机专业人员应高薪聘请，才能留住人才。弱电工程师、技术工人，保安人员以内部培训为主。行政主管部门应定期举办物业人员培训班，严格要求，今后物业管理人员均持证上岗，规范行业标准，使物业管理步入专业化和正规化运行的轨道。