基于价值工程原理的商品房购置决策研究

近几年来我国房地产业一直处于快速上升的状态，不断上升的房地产市场需求更是房地产市场高速发展的主要动力，在房地产市场需求的构成中，拆迁、结婚、改善居住、投资购房以及城市化进程占据了很大的比重。在众多楼盘纷纷面世的同时，个人购房者如何保持理智，购买到价值（即性价比）最高的商品房呢？运用价值工程理论在商品房投资购买中进行优选决策，无疑是一种最佳方法。

1价值工程在房地产购置中决策步骤

价值工程一般被定义为以最低的总成本，可靠地实现产品或作业的必要功能，着重于功能分析的有组织的活动，即分析价值与功能、总成本之间的关系。用数学公式可以表示为：

价值（Value）＝功能（Function）/成本（Cost），从这个公式可以看出，要提高项目（或产品）价值，可从以下5个方面来考虑：一是功能不变，成本降低。二是成本不变，功能提高。三是成本增加一些，功能有很大提高。四是功能提高，成本降低。五是功能稍微降低，成本较大幅度降低。

一般情况下，成本都可以用货币来表示，而功能则千差万别，很难用数量来表示。在本文的讨论中，商品房的性能采用十分制评分的方法，根据购房者的经验和需求，对房地产项目的性能评价指标分别进行打分，最后进行综合量化计算。

房地产业的直接标的物是商品房，研究价值工程在商品房投资购买中应用，首先必须分析所要购买商品房的性能与成本，弄清楚商品房性能的内涵及成本的构成。其一般步骤为：

（1）建立商品房性能评价指标体系。

（2）确定各指标权重。

（3）计算各购置方案性能的综合得分（为该方案各性能评价指标得分与其权重的加权和）。

（4）计算各购置方案的性能评价系数F（为该方案的综合得分除以所有方案综合得分之和）。

（5）分析各购置方案的寿命周期成本。

（6）计算各购置方案的成本系数C（为该方案成本除以所有方案成本之和）。

（7）计算各购置方案的价值系数V（等于该方案的性能评价系数除以其成本系数）。

（8）方案比选及优化。

关于价值系数计算结果的几点说明如下：若价值系数V等于1，说明选择该方案所获取的性能与所花费的成本比重大致相适应；若价值系数V大于1，说明方案所获取的性能较高，而所花费的成本比例较小，所购买的商品房性价比较高，物超所值，应为首选方案；若价值系数V小于1，说明方案所获取的性能效益较差，相对来说所花费的成本比例较高，所购买的商品房性价比较低，应放弃该方案。

根据以上分析，要进行商品房购置决策，首先要计算出所有可选方案（假设共n种）的价值系数集合{V1，V2，…，Vn}，然后再做选择。因此，可以得出基于价值工程原理的商品房购置决策模型：一是可选方案为Vi≥1（i＝1，2，…，n）的方案。二是最佳决策方案为V＝Max{V1，V2，…，Vn}的方案。

2商品房的性能评价指标体系及其购置成本

2.1商品房性能评价指标体系的建立

小区商品房的性能应满足居民的安全性、健康性、舒适性、便利性以及经济性等方面的需求。具体来说，就是小区住宅要具有舒适安全性，住宅所处地理位置交通便利，公建设施配套齐全，生活方便，小区内环境优美、整洁卫生，邻里之间关系和睦，有良好的社区氛围。

参照建设部推出的《商品住宅性能评价方法和指标体系》以及有关住宅性能评价体系，结合人们实际的居住需求，建立本文的小区商品住宅性能评价指标体系。指标体系分为总目标、指标层A、因素层B和分因素层C四个层次。总目标即商品房的性能评价；指标层A包括小区住宅主体性能、小区区位、小区环境、公建设施以及物业管理等5项内容；因素层B包括对上一层次的21个评价因素；分因素层C则包括45个评价子因素。

2.2评价指标体系权重的确定

确定指标权重的途径很多，因层次分析法（TheAnalyticHierarchyProcess,AHP）比较适合于多目标、多层次、多因素的复杂系统的决策，并能对决策的一致性进行检验，故本文采用层次分析法确定各评价指标权重（具体计算过程略），小区商品房性能评价指标体系权重计算结果如表1所示。

2.3商品房购置成本的确定

价值工程中的成本指的是产品寿命周期的成本，对于房地产开发而言，该成本应包括投资机会选择与决策阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段期间发生的所有费用，明细项目如下：土地征用（出让）及拆迁补偿费，前期工程费，房屋建筑安装工程费（含材料差价），附属公共配套设施建设费，公共基础设施建设费，管理费用，销售费用，财务费用，不可预见费及其他费用，税费等。对于购房者来说，其购置成本定义为楼盘售价，除以上10项费用外，还要包括开发商所应获取的利润等。

3商品房价值评价案例分析

根据上述的性价比的评价方法，本文选择了南京市某甲，乙，丙3个小区商品房进行模拟评价与方案比较，市场售价分别为4500，4400和4800元/m2。通过实地考察，对3个小区商品房性能各评价指标分别进行打分（10分制），并进行加权汇总，分别得出3个小区商品房加权综合得分为9.12，8.55和8.60。

（1）计算各方案的性能评价系数Fi：

Fi=该方案功能加权得分/各方案功能加权总得分得F甲=0.3471，F乙=0.3255，F丙=0.3274。

（2）计算各方案的成本系数Ci：

Ci=该方案成本或售价/各方案成本(或售价)之和得C甲=0.3285，C乙=0.3212；C丙=0.3503

（3）计算各方案的价值系数Vi：

Vi=Fi/Ci得V甲=1.0566，V乙=1.0134，V丙=0.9346

由以上分析计算过程可以看出，甲和乙小区商品房的价值系数均大于1，都是性价比较高的可行方案，但V甲>V乙，因此，在未超出购买力范围的情况下应优先选择甲小区商品房，所获取的商品房性价比最高。丙小区商品房V丙<1，应选择放弃。

4结束语

运用价值工程原理，能够在众多的楼盘中提高购房的命中率和成功率，真正购买到高性价比的商品房。随着房地产市场日趋完善，楼盘售价可调空间已不是很大，房地产开发商要想提高房地产项目的性价比，使开发出的楼盘受市场欢迎，只有从房地产项目本身的性能方面找突破口，如在权重较高的适用性能上、小区安全上、小区环境上等方面下功夫，开发出高性能的房地产项目，进而提高企业竞争力，这也是未来房地产业发展的方向。