面积计算：建筑面积、容积率、绿地面积

1、建筑占地面积计算：

　　参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算

　　（1）单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。

　　（2）地下室、半地下室等按其上口外墙（不包括采光井等）外围的水平面积计算。

　　（3）有柱雨篷按柱外围水平面积计算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半计算。

　　（4）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。

　　R单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算

　　（5）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算，未形成的不计算。

　　（6）穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积计算

　　（7）两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算

　　（8）有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积计算；突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算。

　（9）室外楼梯按其投影面积计算。

　　以下部分不计入建筑占地面积：

　　（1）无顶盖的花架等建筑小品不计算。

　　（2）亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。

　　（3）城市公共通道不计算。

　　（4）骑楼不计算。

　　2、建筑面积计算：

　　按国家有关建筑面积的计算规划计算：

　　（1）对高度为2.2m以下（含2.2m）的设备层不计算建筑面积。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由福州市城市规划局核定

　　（2）根据福州市实际情况，参照国家有关建筑面积的计算规则，高度为2.5m以下（含2.5m）的架空层（作为停车库等用途的），可不计算建筑面积。

　　（3）封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　3、建筑容积率计算：

　　（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应计算建筑面积，并计入容积率。屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1m的不计。

　　（2）半地下室在室外地面以上部分的高度超过1m的，按下式计算建筑面积:

　　式中：A——折算的建筑面积

　　K——半地下室地面以上的高度与其层高之比

　　A——半地下室建筑面积

　　（3）商业综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。

　　F=（F1×P1%）+（F2×P2%）

　　式中：F——核定容积率,

　　F1、F2——不同性质的建筑容积率

　　P1、P2——不同性质的建筑所占比例。

　　如同一建设用地内由不同类型的多幢建筑混合而成，应将不同类型的建筑占地面积分别划定后，再以上式核定其各自的容积率。

　　（4）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。

　　4、绿地面积的计算：

　　（1）公共绿地包括各级中心绿地、河、湖畔绿地和其它带状、块状绿地，同时满足宽度不小于8m，面积不少于400㎡。

　　（2）中心绿地与宅旁（宅间）绿地的主要区别为：有三分之一以上的绿地面积在规定建筑间距范围之外。可作为中心绿地，否则作为宅旁（宅间）绿地。

　　（3）宅旁（宅间）绿地面积计算起止界为：绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边，当小区路设有人行便道时计算至便道边；沿居住区路、城市道路则计算至红线；距房屋墙脚1.5m，对其它围墙、院墙计算至墙角

　　（4）道路绿地面积计算：以道路红线内规划的绿地为准进行计算

　　（5）院落式组团绿地面积计算的起止界为：绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路边1m，当小区路设有人行便道时算到人行便道边；沿居住区道路、城市道路则计算至道路红线；距房屋墙脚1.5m。

　　（6）块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地，沿居住区级道路、城市道路的公共绿地计算至红线

　　5、建筑用地面积计算：

　　建筑用地面积以福州市城市规划局正式划定用地范围的面积为准，城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内面积不得计入

　　6、开放空间的条件和计算：

　　（1）开放空间是指在建设用地内，能够全天为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。

　　开放空间必须符合下列条件：