城市房屋拆迁存在的问题与对策

1 存在的问题

自从 2001 年 11 月 1 日“城市房屋拆迁管理条例”（以下简称新“条例”）实施以来，取得了明显成效，但存在一些比较突出的问题。

（1）城市规划调整随意我国的房屋拆迁管理工作。城市规划调整的随意性可能导致刚刚竣工不久的房屋被列入拆迁范围，甚至有的房屋还处于在建过程就又面临拆迁，对此被拆迁人难以接受。还有一些城市在推进城市化过程中，不切合实际地加快城市基础设施建设，超越经济承受能力建设劳民伤财的形象工程。

（2）拆迁评估随意性大，政府干预多。拆迁评估是否准确，关系到拆迁补偿是否公平、公正，关系到被拆迁人的合法权益是否得到有效保证。有些评估机构经不住利益的诱惑，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害被拆迁人的合法权益。有的城市拆迁评估搞独家经营，被拆迁人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查机制。有的城市由政府公布的区位价、房屋重置价、装修补偿标准调整不及时，造成补偿标准背离市场价格。

（3）房屋拆除缺乏监管，存在严重安全隐患。一些拆迁人、房屋拆迁施工单位安全意识淡薄，拆除施工不规范，特别是一些拆迁机构为追求非法利润，无视国家安全规定，把拆除房屋的任务转包给无资质的拆除机构，甚至直接委托给没有任何拆房经验的农民进行施工，使房屋拆除施工存在严重的安全隐患，出现不少伤亡事故。

（4）主管部门职能错位。新“条例”取消了统一拆迁，并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受委托进行拆迁，其目的就是为了防止拆迁主体不平等。但有些地区的政府职能部门法制观念淡薄，直接参与拆迁，利用手中的权力强行与被拆迁人签订不平等协议。有的地区仍然以指挥部名义拆迁。

（5）突击发放拆迁许可证，人为造成拆迁矛盾。有些城市为了保证重点工程能够按照旧“条例”拆迁，赶在新“条例”实施前，突击颁发拆迁许可证，甚至有的城市在新“条例”实施前几天仍在发证，造成新“条例”实施近 1 年，还在用旧“条例”实施拆迁。由于新旧“条例”的补偿安置标准不一，被拆迁人对新“条例”实施后，仍按旧“条例”补偿安置反映强烈。

（6）中低价住房供应不足。被拆迁居民大多数收入不高的中低收入家庭，拆迁后选择购房范围多为普通商品房、经济适用房或二手房。一些城市由于房地产市场结构不尽合理，中低价位的商品房、经济适用房供应不足。

（7）滥用行政裁决和强制执行手段。新“条例”对行政裁决和强制拆迁都做了明确规定，其目的是为了保证拆迁工作顺利进行和被拆迁人的合法权益不受损害。但有些地区不经拆迁当事人申请，拆迁管理部门就下达行政裁决。一些地区错误地认为，拆迁裁决可以不受条件和时间限制，只要拆不动就可以行政裁决。有的地区强制拆迁存在不分条件、不讲形式、不按程序而盲目强迁、粗暴强迁的现象。

2解决问题的对策

（1）充分认识做好拆迁工作对于促进经济发展、维护社会稳定的重要意义。各地房屋拆迁管理部门要充分认识到做好拆迁工作对于促进经济发展和维护社会稳定的重要性，增强紧迫性、责任感，认真研究拆迁当事人关心的热点和难点问题，寻求解决老百姓反映强烈、矛盾突出问题的方法，让被拆迁人理解拆迁、配合拆迁，减少拆迁矛盾

（2）及时化解拆迁纠纷和矛盾。积极慎重处理拆迁中的历史遗留问题。拆迁安置中的历史遗留问题，情况复杂，矛盾突出，群众反映强烈，处理难度大，此类问题久拖不决，是影响社会稳定的重要因素。认真做好信访工作，及时化解拆迁矛盾。拆迁工作人员要学会做思想工作，而耐心细致地向被拆迁人解释政策，帮助群众解决实际困难。

（3）进一步提高依法行政水平，规范拆迁管理行为。①要抓紧制定和完善地方性配套法规。②要依法行政。房屋拆迁管理属于行政行为，一要严格实行拆迁许可证制度，认真审核拆迁条件，依法查处未取得拆迁许可证擅自拆迁的违法违规行为。二要严格审核拆迁主体的合法性，对不符合拆迁主体资格的单位搞拆迁的，要坚决制止。三要加强拆迁补偿安置资金的监管。四要认真做好拆迁纠纷的调解。③加强执法检查。结合整顿和规范房地产市场秩序的要求，加强城市房屋拆迁的执法检查，对在检查中发现的问题，要立即采取措施依法处理，保证拆迁工作依法进行。④进一步提高拆迁工作人员的素质和执法水平。

（4）切实转变职能，提高拆迁管理水平。①要转变观念。拆迁管理部门要与拆迁单位、拆迁评估机构分离，确保拆迁管理部门独立、公正的履行行政管理职责。②要转变职能，改革政府大包大揽的模式，对那些通过市场可以调节、通过社会中介服务机构可以解决以及通过民事法律关系可以调整的事项都应从行政管理职能中剥离出来，政府及拆迁主管部门主要职责是制定评估规则、公布市场信息、调节拆迁纠纷等。③推进拆迁管理工作的标准化，增加拆迁工作的透明度。要公布拆迁许可证审批程序、拆迁投诉电话以及拆迁管理收费标准，简化办事手续，推行一站式服务，方便当事人办理手续。④要注重协调配合，改变大家都管大家都不管的状况。城市房屋拆迁是一项系统工程，不但涉及拆迁人和被拆迁人，还涉及相关部门。房屋拆迁主管部门应当加强与相关部门配合，建立良好的合作关系，齐抓共管，共同做好拆迁工作。

（5）加快低价位住房建设，满足被拆迁居民的住房需求。各地应大力发展经济适用住房和中低价位的商品房，保证符合条件的被拆迁居民能够选择不同档次、不同类型的住房。

（6）加强住房保障体系建设，保护弱势群体在拆迁中合法权益。拆迁中的弱势群体主要是那些低收入，住房面积较小的双困家庭，拆迁过程中完全靠市场机制解决他们的住房问题。新“条例”确定以市场评估价作为补偿标准，体现了市场经济等价有偿的原则。在廉价住房供应体系相对完善的城市，弱势群体可以通过廉租住房解决基本的居住问题。靠廉租住房解决不了的地方，政府应采取有效措施，在经济适用住房供应，货币补偿标准，拆迁面积核定等方面给予适当倾斜，多渠道解决住房困难家庭的住房问题。通过这些措施，保证双困家庭基本的居住生活，避免因拆迁造成新的住房困难。