谈商业建筑项目开发的成本优化

商业建筑指的是为人们提供各种经营活动的的公共场所与建筑物，商业建筑包括商场、金融证券等交易类的商务办公楼，也包括各种娱乐公共场所。商业建筑具有服务型、休闲型、展示型以及文化型风格、业态复杂性性等特征，商业建筑项目的开发建设与传统的住宅开发建设模式具有本职的差异，其中成本优化及管控是商业项目开发需重点管控的关键。商业项的开发和建设，地产公司需要结合具体情况进行全面详尽地分析，寻找积极有效的成本成本管控模式。
商业建筑项目开发成本管控存在的问题
商业建筑项目开发的成本管控不同于传统的住宅项目，其更具全面性、复杂性、组织性，因此传统的商业建筑项目成本管控往往存在以下几方面的问题：
（1）传统商业建筑项目开发的成本管控套用住宅项目的管控体系。传统的成本管控只在意对工程造价的管控，没有深入该商业建筑项目成本管控的关键。因为二者在决策、管控和评价等成本指标的衡量存在差异，造成商业地产在项目成本的计算上常常出现偏差，导致商业地产项目的成本管控无法形成一个全面、独立、完善的体系，项目整体的成本管控管控需求也因此而无法完全实现。
（2）成本管控缺乏全寿命周期的思想。很多商业建筑项目在成本管控方面只注重工程施工阶段，往往忽略投资决策、规划设计、前期招商以及正式运营阶段的成本管控，这样会造成整个商业建筑项目各阶段成本无法实现有效的规划和整合，单项成本和项目总成本之间的关系也无法高度统一。
（3）成本管控组织针对性不强。招商和运营是商业地产项目开发管控的关键板块，但很多地产公司都没有组织专门的成本管控人员管控负责这两板块的成本管控工作。很多地产企业内部会单独设立专门的商业管控事务部，用来对项目开发中的策划、招商、运营和市场板块进行总体管控。地产企业为了能够实现商业地产板块和住宅地产板块在开发和建设阶段的资源同享，很多商业地产项目在设计、施工和成本等环节的管控工作均由传统的住宅项目开发人员担任，之后再移交商业管控事务部接手后续的运营、物业管控工作，这严重降低了商业地产项目成本管控的针对性，导致其管控决策层始终处于被动状态，无法发挥其真正的决策职能。
（4）成本管控职责不明确，管控制度不健全。许多商业建筑项目直接照搬住宅地产开发的管控模式，没有意识到商业建筑项目在管控方面具有专业性与全面性。同时部分商业建筑项目的信息化平台不专业，常规地产开发企业中常用ERP系统和OA系统，ERP系统是企业资源技术系统，OA系统是企业内部组织管控系统，这两个系统在进行商业建筑项目成本管控中并不专业，交互性较差，不利于商业建筑项目负责人实现成本管控的全面化和高效化。
商业地产项目成本管控体系
商业地产项目成本管控组织是指为完成特定商业地产项目而专门建立的，用于管控商业地产项目全寿命周期成本费用的组织，因此成本管控工作并非成本部门的独立工作。其拥有跨部门组织、利益一体化、动态管控、便捷沟通和长期存在的组织特点，其基本构成如下：
（1）投资发展设计部：负责新项目调研、土地费用、设计费用和产品优化设计的管控工作；
（2）招商部：负责商业布局、业态规划、招商管控工作；
（3）事业成本部：由总经理负责，采用分级管控、分级核算的编制管控制度，主要参与目标成本测定、同一成本科目和合约规划等工作；
（4）费用管控中心：主要负责执行和监控项目管控工作，不做管控决策。人员主要由内部专职人员组成，其成本费用管控工作则由各职能部门成本负责人辅助完成；
（5）设计部：负责项目方案、施工图设计管控及成本中的设计概算管控工作；
（6）工程部：负责项目建筑施工过程中的变更、洽商等成本管控工作；
（7）运营部：负责营销方案和经营规划及广告位的经营管控工作；
（8）物管部：负责物业、租金和停车费用的管控和收取工作。
商业建筑项目开发的成本优化与管控策略
重视成本调研与经验数据分析，提高项目定位匹配度
商业建筑项目开发注重时效性，决策时间短，高效准确的成本决策对整个商业建筑项目顺利开发有着决定性作用，对前期招商与后期运营有重要影响。建议地产公司获取相关数据与信息以后，可以成立有经验的团队，专门进行商业建筑项目开发的成本数据分析与成本预算，并做好市场调研工作。例如某地地产公司在进行成本预算时深入了解该地的建设成本水平，结合过去该地运用情况与市场供求情况，在最短时间内以最高效率完成系统的经济效益预算，并建立健全项目评估制度，整个地产公司团队对各项经济指标开会进行分析，经过讨论与进一步的研究，最终顺利地开发该项目。提高项目定位匹配度，有助于商业建筑项目地产公司对该项目的经济指标、市场供求、潜在客户、竞争策略分析进行初步推断与预算。例如某地产公司深刻认识到商业建筑的特殊性，进行分析得知在二线与三线城市中很多商业建筑存在闲置现象，项目开发不能进行盲目复制。该团队的项目负责人根据当地的市场预期与消费情况进行匹配，在了解土地情况的基础上选择最合适的客户，并且根据这些客户指定相互匹配的产品。如果该地区人口多，但是消费水平低，那么地产公司就有意将这里建为批发商场，如果该地区属于大学城，项目就有可能开发成集餐饮、购物、休闲娱乐为一体的场所。
设计阶段重视成本优化与管控
针对设计阶段的成本优化与管控建议如下：
（1）管控设计深度。结合招商需求与客户需求，进行深度规划与设计工作，例如某些地产公司特别聘请专业的商业设计师，主要负责和地产公司的设计部门进行集体设计和协调，确保方案的经济性与技术性达到最优平衡。
（2）确保合理的设计周期。在进行商业建筑项目开发时，设计周期较短，但不能无限制的压缩合理设计周期，建议为设计人员提供充足的数据材料，尽可能的规划合理的设计工作周期。
（3）增强设计的成本意识。根据相关数据统计，一般住宅的项目设计费用在全寿命周期成本中占比较小，仅占总成本的2%，但项目的设计工作却对项目开发总成本起着决定性作用。地产公司对项目的设计成本需要合理平衡，需要充分考虑设计的经济性和技术性。例如采用简单线条式外立面控制成本，但室内的装修设计定位简洁大方，空间开阔且富有现代感，这样既能节约成本也能减少后期运用与维护的费用。
合理商业定位，重视前期招商工作
地产公司在进行商业定位时，需要建立详细的市场调研，根据该地区商业地产特点，探究商业建筑项目定位，根据调研中的内容进行分析，从城市商业环境、消费水平和项目区域环境等各个方面考虑。此外，地产公司还可借鉴其他城市的经典成功案例，结合当前区域环境与商业操作模式进行详细的商业定位，确定未来商业功能和辐射范围。随着我国商业地产市场日渐成熟，人们对商业品牌的认知度也在逐渐提高，例如万达、龙湖、华润等地产公司开发的商业建筑项目均得到市场的一致认可。因此重视前期招商工作是成本管控重要组成部分，地产公司可根据招商项目的业态规划进行优选，选择具有特色、品牌效应强的商业品牌进行招商。例如万达商场中的娱乐业态有万达影城，零售业态有ONLY、太平鸟、CK等知名商家，餐饮业态有自助、韩餐、日料、火锅和烤肉这些代表性美食，商业建筑项目开发在招商阶段应优先选择连锁店和特色店。
施工阶段的成本优化与管控
施工阶段是项目开发建设中建安成本管控的重要阶段，施工阶段可以在以下几个方面重点把控成本管控：
1）加强索赔管控，减少不合理、不必要的工期和费用变更，将索赔费用管控在最少。
（2）建立严格的现场签证管控制度，以此来提升工程管控人员的现场项目管控素质和其对工程成本的意识，避免在工程项目中出现经济损失。
（3）加强施工人员的成本意识，要做好对施工人员的业务素质培训，合理调整其队伍规模和组织结构，并安排好其工作内容，确保施工效率达到最大化。
（4）不断提高施工单位和监理单位的成本优化与管控水平。地产公司要择优选择与优秀的施工单位以及监理单位进行合作，减少在建设施工过程中的成本浪费。另外商业建筑项目施工阶段的资源单位组织架构安排应当选择高素质、有经验的施工团队，并在开工前对资源单位进行培训与筛选，做到一人一岗，管控人员规模，优化人员结构，避免一岗多职或者出现空岗的情况。
提高工程质量，降低维护成本
如果在施工阶段工程质量没有保障，会直接导致项目运维阶段质量问题，一方面增加后期维护的费用，另一方面也给整个建筑带来安全隐患。同时为保证质量降低成本，地产公司需要合理的制定施工进度，以免工期变动导致工程出现成本增加或质量下降的情况。施工过程中应随时注意保证工程进度和成本达到平衡，以实现工程进度的同时将成本降到最低。项目在施工过程中要树立安全即效益的思想观念，可以保证建设安全的前提下将处理事故的费用降到最低。另外，地产公司在进行运营的时候需要注重设备维护工作，日常对设备进行检查，发现问题及时维修，有效的减少设备的磨损，并延长设备的使用期限，在一定程度上降低商业建筑项目开发中运营期间的修理费用。
优化施工方案，保证成本偏差始终合理
地产公司在施工方案的选择上应仔细斟酌不同施工方案的优劣，选择工期短、质量好、成本低的最佳施工方案，有效保证施工方案的经济性达到最佳。地产公司可以组织独立的工程管控人员，其可以根据商业建筑项目实际情况组织开展对施工程序、作业方式和施工方法的分析工作，编制出经济合理的施工方案，增强施工环节的交互与穿插，降低各施工环节的成本浪费。管控工程预算与工程决算之间的成本偏差是做好工程建设成本管控的关键环节，合理的成本偏差应管控在计划偏差范围之内。地产公司应合理编制成本计划，科学进行成本核算并及时比较得出成本偏差，找出产生成本偏差的原因和未来趋势，及时分析并制定科学地纠偏措施。
总而言之，随着我国城市化进程加快以及商业建筑开发的热潮袭来，过去商业建筑项目开发的成本优化与管控模式的不足逐步显现，地产公司需要借鉴先进的管控手段、设计理念、成本模式，加强对营销定位、招商方案、设计出图、工程施工等方面的成本管控，加强商业建筑项目开发各环节的协调与统一，实现成本优化与管控联动，减少商业建筑项目全寿命周期的开发和运维成本。
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