论多产权建筑消防安全管理

随着社会经济的快速发展，人民生活水平的逐步改善，房产市场也逐步活跃起来，多产权建筑已经不再局限于住宅建筑，渗透的范围越来越广，多产权建筑已经成为推动房产市场繁荣的重要力量。多产权建筑是指有两个以上产权人的写字楼、住宅、车库、宾馆、商场、娱乐场所等建筑物。笔者经过对本地区18栋多产权建筑的消防安全情况进行了调查，其中商住楼3栋，政府行政办公楼2栋，商场商城建筑5栋，宾馆建筑4栋，设有娱乐场所建筑4栋，发现被调查的每栋建筑的产权人少则两三家，多则数十家，每个产权单位或个人的使用性质也大相径庭，而建筑的消防安全情况更是存在着很多令人担忧的地方。

一、多产权建筑消防安全管理存在的问题

（一）外围消防现状堪忧。为了保障火灾时人员的灭火救援、物资的疏散以及毗邻建筑的安全，消防规范中设置了消防车道、消防回车场地、防火间距和室外消防用水等消防设施，但在调查中发现，消防车道、回车场地、防火间距被占用，绿化和停车已成为较普遍的问题，如××大厦院内消防回车场地现在已经改成了停车场；由于建筑的使用性质变化，原先设计的室外消防供水能力已不能满足现状，现在很多的商住楼在使用中改变了上层住宅的使用性质，住宅楼实际变成了写字楼或者综合楼。

（二）安全疏散设施薄弱。一是随着消防科学发展，消防设计规范不断完善，原有消防设计已经不能满足现行规范要求。另外建筑内部内装修过程随意作为，将楼梯间、前室的窗户封堵，房间的窗户被广告牌遮挡等现象较多，使原有建筑的消防设施的不能适应建筑的使用性质。二是建筑的疏散楼梯和前室被占用堆放杂物，防烟楼梯间前室被破坏，有的建筑中甚至出现将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用。由于多产权的存在，有时候还会出现上层疏散路线要经过底层其他产权人的经营场所才可以到达室外，如果上下层经营单位的经营时间不相同时，很容易出现疏散出口被锁闭的现象。三是封闭楼梯间和防烟楼梯间的常闭防火门常开，闭门器、疏散指示照明设施损坏严重。经营者为了各自的“安全”，在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门的现象也偶有发生。

（三）消防设施情况不佳。一是缺少消防设施。建筑使用性质的改变，导致建筑应该增设很多消防设施，如自动喷水灭火、火灾报警、防烟排烟等消防设施。现在很多公寓式住宅中就存在着这样的问题。如××花苑公建上面私自设置的茶吧、旅馆等场所。二是设施运行不佳。自动喷水、火灾报警、应急照明、防烟排烟等设施运行中，故障、损坏、瘫痪现象依然存在。大多数的多产权建筑的消防设施都会存在这样的问题，还有些建筑由于年代较早，消防设施老化，有时连更换的产品都买不到。

（四）火灾荷载较大。建筑内使用性质多样，装修复杂程度不同，但都存在使用大可燃材料装修的现象，致使建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位，存在很多火灾隐患。公众聚集和娱乐场所所在的多产权建筑中此类问题尤其突出。

（五）建筑使用人员数量大、层次复杂。同一栋建筑内来往的人员很不固定，人员成分也十分复杂，人员素质也良莠不齐，由于人员数量的增多，使火灾和人员伤亡发生的概率增加。多产权商铺和娱乐、餐饮等公众聚集场所中较为突出。

（六）容易形成三合一。产权人为了追求租金，租赁人为了方便或者省钱，多产权建筑中经营、生产、储存、住宿共存的现象时有发生。例如有些住宅楼出租作为仓库、家庭作坊，其中大部分都会有人居住。

二、多产权建筑消防安全管理问题存在的原因

（一）消防意识不强，职责不明。《消防法》虽然实行了很多年，但是很多的多产权建筑的产权人对消防法律法规还非常薄弱，不知道内部装修工程需要经过消防部门的审核和验收的还大有人在。多产权建筑业主委员和物业管理公司对于各自的消防职责根本不清，互相推诿现象非常普遍。

（二）消防安全管理组织和制度不健全。个别多产权建筑虽有业主委员会，但也形同虚设，没有建立一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使建筑的管理混乱，甚至连日常的清洁卫生都存在矛盾，那些没有业主委员会的多产权建筑的消防管理情况更加糟糕；有些多产权建筑的产权人之间是签订了管理协议，建筑的消防安全问题由各产权人轮流管理，但是，一方面由于产权人缺少消防管理的必要知识，不知道该如何进行管理，另一方面是各产权人认为在自己管理期间不出问题就可以，至于设施损坏或者瘫痪，只要消防部门查不到，混过自己管理任期就算，在调查的××处和××局共用的办公楼就存在这样的问题。还有部分建筑或建筑的部分产权不明的，就更谈不上管理了，收租金的时候有人，遇到具体问题时却怎么也联系不上了。

（三）消防设施维护资金不足。对于那些建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，一般很少有人出面牵头解决，维护资金更是没有人愿意掏了；有些多产权建筑产权人虽知道消防上存在很多不足，消防部门监督检查过程中也积极配合，但无奈自身历史负担较重，根本拿不出那么多的钱进行改造，××大厦就存在这个问题；有些建筑也有物业管理公司管理，但由于物业公司是自负盈亏的服务企业，要考虑运行成本，再加上拖欠物业管理费用现象也比较多。

因此为了降低成本，消防控制室无值班员，消防设施出现故障后无人管理或者干脆局部或全部关掉消防设施，致使整个消防系统部分或者全部丧失作用；还有些多产权建筑的物业管理公司，将消防管理以及设施维护转包给维保公司，维保公司因当初投标过程中没有合理测算，低价取得承包合同，在建筑使用过程中一旦出现较大消防维修保养，就会出现合同佣金根本不够的现象。对于那些设备老化故将率较高的建筑，唯一解决的办法就是全部更换，这种大的投入更是很难解决资金问题。

（四）建筑内部装修增添隐患。投入使用后的建筑，各产权单位或租赁单位根据自己的需要，对建筑进行内部装修，在装修过程中，业主或租赁单位不再理会原建筑的使用性质，擅自变更建筑的使用性质，使原来使用性质较为单一变成了十分复杂，例如在调查中发现在××花园商住楼的住宅部分根本就没有住宅了，变成了公司、办事处、茶吧、旅店等场所，而且装修的过程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火灾荷载的同时，有时还将原有的一些消防设施遮挡或者损坏。电气线路的敷设或多或少存在一些问题，超负荷用电的现象也时有发生。

（五）消防监督不力。一是消防监督人员少，不可能全部掌握多产权建筑的动态信息。城市的发展与现有消防监督员的编制还存在一定的脱节，工程竣工后，产权人将对建筑如何处理，消防监督人员无法及时掌握，加上建筑内部装修工程相对隐蔽，很难及时发现，既使在监督检查中发现问题，多也是木已成舟，整改难度极大。二建审源头把关不严。

部分建审人员业务素质不高，不能完全发现问题；部分建审人员受到外界原因影响，如政府招商引资，既使发现问题也是睁一眼闭一眼。三是消防监督人员作群众工作的能力不高。在协调解决多产权建筑消防安全管理问题的过程中存在工作方法简单肤浅、服务意识不强等问题。很多时候只是以处罚为目的，处罚过后就不再过问了。四是监督检查的衔接中存在问题。建筑工程竣工后，消防分级管理的衔接存在着一些不畅的现象，往往是一级管理部门不理，二级管理部门不知道，三级管理部门管不到的现象。

（六）法律责任不清。一是设计、施工单位重利益轻安全。在多产权建筑的内装修中，设计和施工单位设计、施工时不重视整体情况，一味遵照甲方和使用要求相当然地设计和施工；或者明知存在问题，心存侥幸，蒙混过关；即使被消防部门发现指出，也是设计费用照收，施工费用照拿，没有什么法律责任，最多是依据消防部门意见进行设计变更或者返工。

二是物业管理和业主的法律责任不明。业主委员会本身不是一个实体，只有一些公约进行约束，出现消防管理问题后，没有人愿意负责，导致消防部门连个负责人也找不到；虽然现在物业管理的法律法规已经出台，但是在实际贯彻落实中还很不到位，遇到问题，物业管理公司或是推委，或是根本无法解决，而消防部门也很难对其进行追究法律责任，最多也就是个不履行消防职责，给个行政警告。

三、多产权建筑消防安全管理问题的对策

对照上面分析的原因，多产权建筑在使用过程中出现的种种问题，最主要的原因就是由于各种职责不明确。要真正解决好多产权建筑的消防安全管理问题，必须着重从这个方面考虑。

（一）加大消防宣传力度，提高社会消防意识。

一是要在《消防法》修改的基础上，促成相关管理文件的出台。《消防法》作为消防法律法规的基本法，现在正在紧张的修订过程中，作为政府消防管理的职能部门，消防部门应当一改以往保姆式的消防管理办法，做好政府的参谋，对多产权建筑存在的问题积极提请政府决议，极力促成多产权建筑的管理办法的出台，或者由各级政府牵头成立相关组织进行督促，以弥补法律法规不完善的地方，明确和规范物业管理和业主之间的权利和义务，落实责任，从而改善建筑的消防安全状况。在政府部门监督、协调和引导下，现实中多产权建筑的许多问题都能够取得令人满意的进展。另外，有一些城市已经通过政府发文明确多产权建筑各方的责任，制定一些惩处措施来解决多产权建筑消防安全管理问题，从实践结果看来也是可行的。

二是加强消防宣传，提高业主法律意识。各级人民政府应经常进行消防宣传，同时利用广播、电视、报刊等新闻媒体和有关部门网站的办事须知专栏，加强公民对消防法律法规的宣传，提高多产权建筑业主的法律意识，使他们能过懂法、守法。对于新开发的房产，消防部门可以联合房管等有关部门发文明确开发企业在宣传和与购房者签订合同时必须明确房产的使用性质，购房者如要改变房产的使用性质，必须经过有关部门审核。房管、税务等部门可以规范房产业主在与租赁方签订合同的形式，要求在房产租赁合同中必须明确不得擅自改变房产的使用性质。

三是加强对物业管理部门和业主委员会的监督，明确权利和义务。联合相关部门或成立专门的组织，定期对物业管理部门和业主委员会进行检查，在分清产权的前提下，进一步规范物业管理部门和业主委员会的管理行为，规范业主委员会与物业管理部门之间合同形式，制定统一的收费标准，规范产权人与租赁人之间签订的合同样式，分清各自的法律责任。明确物业管理部门的职责，同时维护物业管理部门合法权益，使物业管理部门能够真正发挥作用。明确业主委员会的行为规范，使业主的权利与义务实现完美统一，更好地配合好物业管理工作，更好地改善消防安全管理现状。

（二）提高消防监督质量。一是要提高消防监督人员素质。

第一，要定期将消防监督人员分批进行封闭式的培训，在进行消防技术规范学习的同时加强思想作风教育。现实中，消防监督人员长期忙于基础业务工作疏于业务理论学习的现象很严重，而且只靠自学很难有很好的提高。

第二，经常性地进行工作作风教育，使消防监督人员能够正视手中的权利，真正把服务意识放在首位。

第三，要切实提高消防监督人员做好群众工作的能力，在树立群众观念的基础上，通过培训和学习，使消防监督人员学会与群众交流，掌握做好群众工作的方法，已达到解决问题的目的。

二是要改进消防监督的方法。

第一，要及早介入杜绝隐患。在建筑设计的方案评审阶段，应当协调其他建设部门及早介入，对于可能出现的多产权建筑方案及早提出对策，采取专家评审或者性能化设计的思想，提高建筑的消防安全系数，杜绝隐患的产生。同时也对建设单位和设计单位提出要求，严禁他们对建筑定性不明，投机取巧。现在社会上出现的公寓式办公等建筑就很需要慎重。

第二，要统一管辖避免盲区。对于多产权建筑的消防管辖应该本着同级管理的办法，尽量杜绝一栋建筑的几个单位中，一部分是消防支队管理，一部分是消防大队管理，还有派出所管理的交叉管理现象，避免出现管理盲区。

第三，是阵地前移掌握及时信息。发挥公安派出所、居民委员会、村委会熟悉基层情况的优势，授权他们对基层情况进行普查，拓展消防监督检查的广度和深度，推进消防工作社会化进程，从而达到及时掌握消防动态的目的。

三是多产权建筑必须解决的问题。对于那些由于历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，消防监督检查中发现问题后，要分清主次难易，逐步消除隐患，但首先应该解决好以下几方面问题：

第一，要确保疏散设施可靠。疏散设施的好坏直接关系到人们的生命安全，因此必须保证疏散的完好有效。对于历史原因造成的问题，应当从实际情况出发，提出最合理最可行的方法处理。

第二，要确保是内外消防水系统可靠。水是最廉价的灭火剂，也是实际灭火战斗中最不能缺少的灭火剂，在多产权建筑的消防监督检查中必须确保室内外的消防水系统有效，由于建筑水系统不可靠而导致惨重损失的火灾案例是很多的。

第三，要严格控制火灾荷载。对于多产权建筑中场所的装修，消防监督一定要严格按照内装修设计和验收规范执行，从严执行。第四，要坚决杜绝“三合一”现象。

（三）全面实施火灾公众责任险。火灾公众责任险是一种具有很强社会管理功能的险种，它对于社会生产和人民生活无关系紧密。为了防范于未然，对于多产权建筑的经营者或者业主来说，参加火灾公众责任险时分散和转移经营活动中的各种火灾责任风险，化解社会矛盾的有效途径。

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