旧城市建筑再利用研讨

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文物建筑具体反映了一个城市在某个时代所特有的文化、特色及历史特征，是人类的共同财富，作为重要的文化载体，它对无形文化遗产的传承起着重要的作用。坐落在北京市张自忠路3号的段祺瑞执政府旧址，是我国一处重要的历史文物古迹，2006年被定为国家级重点文物保护单位。自20世纪50年代被改为中国人民大学校舍之后，这里始终没有对外开放。而且遗憾的是，由于年久失修，维护不力，如今被认定为文物建筑的段祺瑞府却已破败不堪，岌岌可危。本文正是基于这种严峻的现实下，在相关文物法规的框架体系内，对段祺瑞府旧址这一代表性的文保单位，进行理论上保护再利用的相关探讨和研究。

1段祺瑞府旧址大院现状概况

1.1院内整体布局及使用状况院内主楼为民国时期一气势宏伟的欧式建筑，原做为段祺瑞执政府办公的地方，现除一楼西侧作为中国人民大学清史研究中心使用外，其余闲置;主楼北面为3栋联排砖木结合的小洋楼，现多为中国人民大学退休老教授居住使用;主楼东侧为合院式联排建筑群(民国时期)，现为社会科学院研究中心使用。

1.2存在的问题(1)年久失修，维护不力。段祺瑞府主楼由灰砖砌成，通体布满了精美的雕花纹饰，但由于岁月侵蚀和管理不善，这些精美的纹饰已掩饰不住它的整体衰败:古典的西式窗楹支离破碎，楼下回廊内玻璃碎片、垃圾杂物随处可见;通往主楼的古老石阶的缝隙间杂草丛生，而楼内墙壁墙皮几乎全部起皮，导致一派衰败没落的凄凉景象;楼内由于原给排水设计存在瑕疵，导致给水困难且污水排泄不畅，厕所也几乎不能正常使用。如图(1～2)。而作为人大教工宿舍的3栋联排小洋楼也多存在同样问题:外部木构墙体多腐朽不堪，内部排水系统不能满足现有需要。

图(1～2)段祺瑞府主楼破损不堪的建筑形式及空间早已不能满足现有的办公和居住需求，且通风和采光较差，各种基础设施不足。以3栋联排小洋楼为例:建筑形式为欧式2层小楼，建筑结构为筒子楼模式，现共住居民122户，居住单元空间多为30～40m2，无独立给排水系统，无独立卫浴空间和厨房，无独立阳台。室内空间狭小，导致住户乱搭乱建现象严重，屋内自行加建楼板，易破坏文物建筑墙体结构;而作为分户墙的轻质木隔板，隔音效果差，住户私密性得不到保障。(图3)。图3屋内自行加建楼板图4楼道内拥挤不堪(3)消防隐患。

由于空间局促，居民不得不把大量生活用品，易燃杂物放置于室外木构连廊和楼内过道处，并在本不宽敞的楼道两侧添置整体厨房和一些杂货柜，带来极为严重的消防隐患，如图(4)。而院内其它各处则存在着不同程度的私搭乱建，乱堆杂物，无消防通道，线路老化及安装不规范等问题，严重影响文物建筑的安全。以至于北京市东城区消防监督处先后8次下发重大火灾隐患限期整改通知书，2次下发重大火险隐患急需整改函。

1.3初步结论随着时代的变迁，这些文物建筑原有的人性空间和历史文脉正在悄然丧失，人们对其产生的文化认同感也在逐渐降低，作为文物建筑的文物价值荡然无存;而作为大院内的住户们由于其居住环境日益恶化，生活品质得不到保障，对其也怨声载道，希望尽快搬离段府大院。

2维护不力形成的原因及对策

2.1多个婆婆管理段祺瑞府旧址大院的使用单位主要为人民大学及社会科学院，但作为重要的历史文物古迹，同时又被文物局所管理。文物单位应该是“谁使用谁修复”，但作为使用方的人大和社科院既没有技术能力，又没有资金来源对文物建筑进行修复，而作为文物局也拿不出专项资金和精力对其进行有效的日常维护和管理。又加之对于文物单位的修缮和改建，使用方要提出方案报文物部门批准，由资质部门来承办(资质部门即具有专业文物修缮资格的部门)，且由于存在多个部门同时管理及维护，加之程序上的繁琐导致了出现问题后部门之间相互扯皮推诿的现象，造成文物建筑的维护不及时。

2.2定位不明确长期以来段祺瑞府旧址大院持续衰败，除资金不到位和管理混乱外，大教授楚永安教授认为，段府改造之所以难，除了资金难，搬迁难外，最主要的原因还是主管部门迟迟没有明确段府的定位。曾经有人提议把段府改建成民国博物馆，也有人建议改成人大国学院，但都没有最终落实下来。3文物建筑的再生

3.1文物建筑保护的策略作为重要的文保单位和深厚历史底蕴的建筑遗产，我们有充足的理由让它摆脱日继衰败的轨迹，让它摆脱三不管的尴尬境地，让它再现历史风貌的同时获得生命的延续与发展，完成历史赋予它展现时间空间特点的文化使命，重新确立它作为文物建筑在新的社会需求方面的价值和意义。但在我国，文物建筑的保护基本上处于被动的“冷冻式”式状态，而这种不加区分的采用被动式保护，往往忽略了它的适应性再生和再利用，统一的将它浸泡在福尔马林溶液中，“情绪化的硬性的使其保持原状，将其冰冻的观点，徒劳的割裂了“活”的房子与社会功能需求发展的必然联系，否定了建筑有机更新的必然性与道德性。这种观念往往导致历史性建筑提供的社会功能处于一种亚健康或病态的情景。由于时代的变迁和社会的发展，文物建筑往往丧失了原有的功能，在这种情况下，为文物建筑找到合适的现实价值和生存意义十分重要，而文物建筑的再生是其恢复生命力的最佳手段。

3.2改造再利用的理论依据及现实冲突

3.2.1文物建筑保护理念保护文物建筑的最高国际准则《威尼斯宪章》提到:“为社会公益而使用文物建筑，有利于它的“保护”。罗马文物保护与研究中心前主任费尔顿也谈到:“维持文物建筑的一个最好方法是恰当的使用它们”。而《巴拉宪章》明确提出了改造性再利用，“即对某些社会物质功能明显不能适应当代社会需求的历史性建筑进行功能充实与调整。为建筑遗产找到恰当的用途，符合社会经济、文化整体发展的目标地利用这笔宝贵的财富”。而我国的文物法虽然对文物建筑的再利用设置了很多条条框框，但并非完全限制。如我国文物法第四条提出:保护为主，合理利用的原则。

3.2.2我国文物建筑保护存在的问题保护观念相对滞后，现行法律法规体系不够完备。而作为文物管理部门，资金和专业修缮人员相对匮乏，又缺乏规划和建筑专业的人员参与指导，导致文管部门成了个大冷库，只会冷冻文物建筑，谈不上发展再利用，更谈不上与现代城市发展相结合。

4改造再利用

4.1文物建筑须实现退腾《北京皇城保护规划》规定:“对占用有历史文化价值的建筑但不具备保护和合理利用条件的单位和居民，应采取措施予以外迁，修缮，腾退并改善其使用环境。”从调研结果看，段祺瑞府旧址内文物建筑原有功能已近丧失并存在严重隐患，原有的建筑空间已不能满足现有的居住办公需求。而早在2005年，针对文物保护单位长期以来存在的严重安全隐患、日趋恶劣的周遭环境、年久失修的文物建筑，季羡林、罗哲文等10位文物文化界的泰斗共同联名发出了一份倡议书，呼吁段祺瑞执政府旧址等文物保护单位尽快实现腾退修缮，并对社会开放和合理利用。

4.2引入民间资本，实现政府与市场的合力推进若想实现住户生存条件的改善、文物建筑的彻底修缮和再利用，腾退是必要的，但现有法律没有明确对占用文物腾退或整治的要求，造成腾退依据不足，无法办理正式的拆迁手续。同时，腾退面临经费不足问题，部分文保单位的腾退经费都在数十亿元，而文物修缮的专项经费不能用于腾退。而占用文物古建的单位或者个人，往往又索要数额较大的补偿费，令腾退工作难以进行。若想实现段府文物建筑的顺利退腾和再利用，其一:需要政府部门全力配合，出台关于文物建筑腾退的相关法律法规，使腾退合法化;其二:民间资本的介入不可或缺。

在政府财政资金不足的情况下，积极引入民间资本也是发达国家普遍注重的做法。如巴黎市政府与私营公司合资成立一个从事旧城更新改造的专业化投资公司，承担51%的股份出资，政府为该公司提供信用担保，该公司从银行贷款取得主要改造资金，对于销售利润，市政府将其应分得的收益全部用于该区域的市政和公益事业。而纽约市政府则在上世纪60年代先后创立了区划奖励制序和开发权转让制度，成为鼓励私人部门参与旧城历史地段和建筑保护的有效手段。在我国，苏州早在2002年就鼓励民间资本介入古建筑保护再利用。而1995年的上海外滩置换计划不仅成功的保护了建筑遗产，还赋予它新的社会需求使命，使其获得新生。

4.3改造定位及改造方式根据段祺瑞府旧址内文物建筑的外部形态、空间特点及所承载的历史文化，可将其改造为两大类型建筑:展览类建筑，文化产业类建筑。

(1)展览建筑:对于主楼，外部形态上高大宏伟、庄严肃穆，又加之背负的历史文化元素深厚，建议改建成博物馆和展览中心。主楼内部空间高达4.2m以上，又多连续通透空间，也满足博物馆陈列空间需求。而作为百年文物建筑，主楼承载的历史与沧桑与博物馆性质不谋而合，也符合我国文物法关于文物建筑改造优先考虑博物馆用途的相关规定。而就外来的游客而言，院落中的文物建筑本身就是他们渴望欣赏的珍藏(图5)。

(2)文化产业类建筑:对于府内3栋联排小洋楼和其它现居住建筑，因局部木结构连廊出现损坏，应对其进行结构加固;内部拆除不必要的隔墙，以形成大小不等的完整流畅空间;规范线路改造，整改原有给排水系统，将其改造成艺术家工作室和设计事务所。主楼东侧的合院式联排建筑群，因其人流路线可形成流畅的连贯性，又加之相对封闭的环境，建议改造成时尚购物，餐厅、茶吧等交流共享空间。如崔愷先生主持的前门大街23号改造项目中把一文物建筑改建成高档餐厅，如图(6～8)。

图6联排小洋楼在调研中，实际上我们已经发现在段府旧址大院已经有5家艺术工作室，其中一家正在把一废旧仓库改建成了小型艺术交流中心，如图(9～10)。而与业主攀谈过程中，他透露由于旧址大院历经沧桑，其历史人文气息浓厚，已经有很多艺术家准备进驻段府大院，但由于没有相关政策引导，他们也图8前门大街23号改造项目是犹抱琵琶半遮面，不敢大张旗鼓。而对于管理者，由于艺术家的进入，带来了较多的艺术氛围和相应的经济效益，所以对他们的进驻也是睁一只眼闭一只眼。对于这种自下而上自然生长的社会需求与模式，实际上需要我们的政策制定者自上而下的进行相关政策的调整与积极引导。

5.如改造项目得以实施，可让他们以博物馆和展览中心配套元素存在，形成一个活跃的产业链结构，除了无形之中使人们更多的近距离观赏和了解古文物建筑外，还可带动社会经济效益和周遭人气的提升，使昔日老城区的繁荣重现。图(9～10)废旧仓库改建成小型艺术交流中心对段府院内的文物建筑改造，除功能布局要有新的定义外，还要对原有的给排水系统、废水处理系统文物建筑具体反映了一个城市在某个时代所特有的文化、特色及历史特征，是人类的共同财富，作为重要的文化载体，它对无形文化遗产的传承起着重要的作用。

坐落在北京市张自忠路3号的段祺瑞执政府旧址，是我国一处重要的历史文物古迹，2006年被定为国家级重点文物保护单位自20世纪50年代被改为中国人民大学校舍之后，这里始终没有对外开放。而且遗憾的是，由于年久失修，维护不力，如今被认定为文物建筑的段祺瑞府却已破败不堪，岌岌可危。本文正是基于这种严峻的现实下，在相关文物法规的框架体系内，对段祺瑞府旧址这一代表性的文保单位，进行理论上保护再利用的相关探讨和研究。生在北京，像段祺瑞府旧址这样承担他用的文物建筑不在少数，如全国重点文物保护单位太庙东北角现为文化宫职工宿舍，北京市市级文物保护单位拈花寺现为中国人民大学印刷厂、以及位于朝阳门内大街路北137号的孚王府则被用作办公楼和住宅区等，这些文保单位无一例外都存在着严重的安全隐患，无一例外的都丧失了原有功能并逐渐走向衰败。

对于这些文物建筑改造已是迫在眉睫，文物建筑的修复更新已不仅是基于保护和再利用的层面，更是担负着延续历史文脉、复兴旧城中心区，带动周边经济发展的重任。文物建筑的保护与更新规划难以落实的一个重要原因是其运营模式、制度保障、资金保证及公众参与不够完善。为保存文物建筑，并以改造的方式加以利用，香港政府推出了“活化历史建筑伙伴计划”，取得了良好的社会效果。可借鉴香港的成功经验，通过设立专门机构及完整的制度、创建“伙伴”关系、加大公众参与力度等措施，推动内地历史建筑的保护与更新，保证文物建筑的健康生存与发展。

该模式的优点在于，在政府及专业人士的监督之下，将历史建筑交予社会机构运营，既能减轻政府负担，又能有效地保证在运营过程中历史建筑的历史文化价值不被破坏，同时还能提高公众对于历史建筑保护与更新的关注度，是一种多赢的历史建筑保护模式。文物建筑的改造再利用，不应是简单的功能置换和重新开发，相反，由于其内容的多样性，而应建立一种整合的方法，让社会力量和政府充分参与，使其成为既饱含历史特质，又符合时代要求的新的空间环境，实现文物建筑保护和可持续性开发再利用等多种要素的共生。

6结语

本文对旧城区文物建筑的改造再利用虽仅停留在探讨和建议基础上，但我们却迫切希望政府和相关部门对北京文保单位存在的隐患引起足够的重视，并拿出切实有效的行动，并出台旧城区文物建筑保护再利用的相关法规，允许民间资本介入以提供充足的资金保障，使其再现原有的历史风貌和文脉传承，将闲置资产转变为优质资产，发掘其历史价值和文化价值，并产生相应的社会经济效益，使旧城区文物建筑再现辉煌，延续城市的历史文脉，并探寻一条保护历史文化与现实城市发展的新道路。△

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