住宅开始讲纯度

商住楼这个概念从1999年开始进入北京，这种居住形式满足了一部分买房人的购房需求，弥补了这方面的市场空白，因此，这两年多的时间里，有比较好的市场行情，卖得非常火。但最近一段时间里，因为很多人入住“商住楼”以后，发现了许多“商住楼”的不完美之处，市场上又出现了一种新的市场定位和居住理念———纯住宅。目前，在北京房地产市场上打出“纯住宅”旗号的项目主要有两个，一个是位于中关村地区的锦绣大地公寓，一个是位于CBD的怡禾国际中心。锦绣大地房地产公司研发中心主任史勇说，锦绣大地公寓拒绝商住是因为虽然商住项目可能有其存在的客观因素，也有各种优势，但不容忽视的是，商住混合对追求高舒适度的纯住业主来讲，会带来很多的不安定和不安全因素，也会给物业管理增加难度和成本，会大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度，而这些正是人们对住宅所要求和看重的。

既然打出“纯住宅”的旗号，就要有一些具体体现，“纯住宅”与“商住”在规划设计上、后期的物业管理的一些规定上，包括很多细节方面，都应该有一个很明确的区别。这两个项目是怎么做的呢？锦绣大地公寓的发展商把自己的产品定位成“纯住宅”，拒绝商住。所采取的办法是：一是拒绝将房子出售给企业单位用做商业经营场所；二是在销售合同中约定，不允许在公寓内从事商业经营活动；三不为业主提供营业场所工商注册证明。

在产品设计上，锦绣大地公寓采用的三道门禁技术也从客观上制约了商住现象的发生。业主进入锦绣大地公寓园区时，须经过园区大门、公寓楼门、电梯三次IC识别身份，园区外的人很难进入小区，如果业主在这里开公司会很不方便。

锦绣大地公寓总经理张在东说，锦绣大地公寓地处中关村，要做商住是不成问题的，但商住楼与纯住宅的品质就大不相同了，如果要把楼盘定位于住宅，就必须坚持“业主不能办公司”的原则，这样，虽然会失掉一些客户，但保证了“住宅”的品质，也避免了许多入住后物业管理上的麻烦。业主取得完全产权后，发展商将如何控制住宅的性质？张在东说，业主完全可以自我约束，可以通过物业管理公约解决这一问题，每个业主都有义务遵守物业管理公约。另外，张在东还强调，应该澄清两个概念，“在家办公司”与“在家办公”虽然只有一字之差，但性质是不一样的。在“纯住”住宅内同样可以“办公”，这对物业管理、邻里无影响。在一个舒适的智能化住宅内办公，工作效率会更高，工作会更方便，在锦绣大地公寓是可以“在家办公”的，但不能“在家办公司”。怡禾国际中心是一个既有写字楼，又有公寓的综合社区。怡禾国际中心的“纯住宅”体现在以下几个方面：

在设计上，怡禾国际中心先把公寓和写字楼在位置上分区，公寓位于比较安静的南部，北部为写字楼和公建设施。中间地带为像酒店大堂一样的中心庭院，在庭院的两侧设置了水墙，其庭院空间既是怡禾国际中心的大堂，又是融合北京CBD生态环境的结合点，起到了“室外环境室内化”和隔音的效果。这样就使两个功能不同的区域实现了有效的分隔，避免了办公与生活的相互干扰和有可能造成的安全隐患。公寓是纯公寓，写字楼是纯写字楼。在销售上，怡禾国际中心在中央商务区独树一帜，打出“纯住”的旗帜，亮出项目的性质，避免一些想买商住两用楼的客户误入怡禾国际中心。

众所周知，CBD的总体规划中，强调保留20%以上数量的公寓，许多市场上出现的CBD公寓都在以“商住”作为销售突破点，怡禾国际中心反其道而行之，无疑成为市场上的一个亮点。在物业上，怡禾国际实际上分为怡禾国际公寓和怡禾国际写字楼，提出纯住口号的是怡禾国际公寓，事实上，怡禾国际公寓和怡禾国际写字楼，在功能上互为补充，“纯住”与“纯商”，各行其是，互不干扰。怡禾国际公寓在物业管理上，将在各方面保证公寓的居住功能，公寓将严格限制“商户”入住，为保证在寸土寸金的中央商务区给公寓的居住功能一个纯净的天空，怡禾国际公寓的物业部门还将不定期地对住户的功能使用进行核实与检查，一旦发现“商住用户”，就会根据物业管理公约，强制其取消“商用”功能。