住房消费观念呼唤理性回归

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“我国人均耕地占有量是全世界平均数的三分之一。据统计，目前我国人均耕地 1.41亩，其中有6个省人均耕地不足0.8亩，处于联合国人均耕地数警戒线以下。我国960万平方公里的陆地面积中，适宜居住的只占23%.所以，提倡发展节能省地型住宅，是十分必要而且是极其迫切的。”

这是建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲在接受记者采访时说的话。

住房消费需求：在实行市场化后得到猛烈释放

童悦仲对记者说：“从我国的住宅消费水平看，20世纪90年代以前总体上处于较低水平。由于长期实行住宅福利分配制度，住宅消费与职工的收入水平和支付能力是脱节的。按照当时国家规定的住房标准，普通职工住宅属于一、二类，其中一类住宅每套建筑面积为45平方米以下，二类住宅每套建筑面积为52平方米以下。即使这样，仍有许多职工长年分不到住房，城市居民住房拥挤的状况长期得不到缓解。

在那个年代，许多人虽然憧憬着将来拥有一套宽敞的住房，但多数人都把这一愿望视为遥不可及的梦想。住房商品化和市场化后，人们自己掏钱到市场上选购需要的住房，对大面积住房的渴望转眼之间可能成为现实了，于是长期被压抑的住房需求一下子猛烈释放，人们争相追求越来越大的套型，导致住房消费出现了一种非理性化的倾向。“”以北京地区多层住宅为例，过去，我们一公顷土地可盖200套左右的住房，居住人口可达约700人。现在户均面积大幅度增加，在容积率相同的情况下，一公顷土地仅可盖100套左右的住房，居住人口下降为约300人。这种情况大大增加了土地资源和能源的消耗。“

据了解，世界上除美国以外的发达国家，人均住宅建筑面积大约都是35平方米左右，以三口之家测算，每户大约建筑面积为100平方米左右。但近年来我国许多城市的新建住宅面积远远超过这个数字，个别城市甚至很少建造每套150平方米以下的住房。对这种不正常的现象，我们的国民应该警醒！

有土有财：国人的“住文化”观念该变了

我国住房制度改革以前，城镇住宅的自有率很低，以公房为主。经过房改，许多居民拥有自己的住宅。加上“有土斯有财”的传统住文化心理的影响，短短时间，住宅自有率大幅上升。有报道称，我国的住宅自有率已达到82%，已经超过了美国。这无疑降低了住宅经济的流动性，租赁住房这种重要的消费形式被忽略了。

首先，我国在政策取向上，缺乏对租赁住房的引导。从英国的经验来看，经过政府近200年的政策干预，住房自有率维持在60%～70%.这对解决低收入家庭的居住问题起到了良好的调控作用，同时也降低了对新建住宅的需求。

其次，舆论宣传的推波助澜，使部分市民在住宅投资上超前消费，大大超过个人经济承受能力。我们的国人往往无法将“有房住”和“拥有住宅”区分开。人人有房住，并不意味着户户拥有住宅产权。美国是世界上公认的住宅自有率很高的国家，比英国、德国、法国等国家都高，也不过68%%.所以说，我国的住宅消费形式不能单一化，从观念上要有改变。节能省地型住宅：是我国住宅建设的方向

与发达国家相比，我国住宅建造和使用过程中，存在严重的资源浪费现象。从能源消耗看，住宅使用能耗为相同气候条件下发达国家的2～3倍。从土地占用看，城市人均建设用地从1993年的54.9平方米增加到2002年的82.3平方米，增长49.9%；同期村镇人均建设用地从147.8平方米增加到2002年的167.7平方米，增长13.5%。

据统计，我国住宅和公共建筑对能源的消耗占到社会总能耗的28%，特别是在建造和使用过程中的严重浪费，与我国的国情很不适应。我国住宅建设是依靠资源消耗支撑起来的粗放型生产，不仅建设周期长，生产效率低，还直接带来能耗高，环保效益差，质量和性能差等问题。因此，住宅建设必须走资源节约的道路，切实改变建设方式。2004年12月召开的中央经济工作会议上，中央领导同志指出，要大力发展“节能省地型”住宅；大力抓好能源、资源节约，加快发展循环经济。2005年3月在全国十届人大三次会议的政府工作报告中，中央领导又明确提出，鼓励发展节能省地型住宅和公共建筑。这些都是针对我国资源相对短缺的基本国情，做出的重大战略决策。

政策出台：合理引导住宅消费

建设部正在加紧制定《普通（大众）住宅居住水准引导标准》和《最低居住水准引导标准》，旨在正确引导住宅的建设与消费。建设部在《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》中指出：居住建筑要在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。

在《建设部关于建设领域资源节约今明两年重点工作的安排意见》中强调：研究引导住宅合理消费的政策和措施，一方面要结合对房地产市场的宏观调控和稳定住宅价格的工作，提出适合国情的住宅合理消费方针及研究制定相关政策；另一方面，各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，严格控制低密度、高档住房的建设。大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

其次是加快构建住宅技术保障体系，加快研究制定住宅产业化的经济政策。通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励小套型、功能良好的经济适用住房的建设。

再就是加强对住宅产业化工作的领导和协调，确定住宅产业化的目标和工作步骤，统筹规划、明确重点，建立以市场为导向的推进机制。

梯度消费：充分利用住房的存量资源

西方国家按居民的不同收入，实行分类供应的制度。对于高收入者，完全由市场供应，是纯商品化的供应；对中等收入者，政府通过土地供应、住房建设贷款、购房税费优惠等政策来调控，但仍是市场供应；对低收入者，让他们以市场价格租房，高出规定的部分由政府补贴，也属于市场化范围。也就是说，城市居民可以根据个人的收入状况，在市场上选购到合适的住房。通过梯度消费向住房条件的不断完善过渡。

举例来说，西方国家居民购买自有住房平均年龄是 30岁，由于经济能力有限，他们大多买面积小一点旧一点的住房。然后随着收入增加，再以小换大、以旧换新，不断改善居住条件。对于这种先买旧房和更换住房活动，政府视同买新房一样给以优惠条件和减税鼓励。一是对这种换房行为给予购房抵押贷款的支持；二是对于每次换房要增加的支出（买入房价大于卖出房价），享受减税政策。但如果是只有卖出不再买进新房的，应交的税费相当高。这种政策明显体现了政策支持居民买房自住，鼓励人们通过换房提高居住水平。对于那些卖了房把钱揣进腰包不再买房的人，征收重税，是一种抑制买卖住房赚钱的政策，是对换购新房者的政策鼓励；同时可以充分利用好现有的住房资源，将住房的使用功能利用到极至，这也不失为一种节能省地的好办法。