工程管理应注意的几个问题

一、工程设计经常出现的问题

1. 电气方面

由于物业功能定位不准，导致供电负荷严重不足的现象；

由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费；

由于用户二次装修的需求缺乏了解，在各楼供电负荷分配上没有留余地；

中央空调机组电缆选型不当，没有采用封闭母线而使用了多条电缆并联供电，使机组出力而受到限制；

2. 中央空调系统方面

设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造成“大马拉小车”的电力浪费现象；

中央空调系统的回风量往往忽视，回风口布置是否合理，否则会大大降低制冷效率。

3. 消防报警系统是物业管理的重要安全没有充分考虑二次装城要增加的烟感器数量，查消防自动报的主机是否留有足够的备用回路。

二、施工过程经常出现的问题

1. 鉴定的高压开关柜，产品质量得不到保证；

2. 非阻燃型的电缆，使供电系统存在严重隐患；

3. 中央空调机组电缆敷设质量差，限制机组出力；

4. 排水系统施工未充分考虑防洪措施；

5. 地下室隔水层施工质量差，使电梯底坑渗水断；

6. 对自动喷淋系统的度试验不认真，往往在天花施工后进行，试验时漏水，造成天花损坏；

7. 中央空调系统的冷冻水系统保温质量不良，特别是接口处遗漏保温，造成滴水事故；

8. 对于计算机群控电梯的机房，没有认真进行防尘通风处理；

9. 柴油发电机带负荷试验，满负荷试验和甩负荷试验往忽视；

10. 大厦防雷系统施工质量不符合要求，留下隐患。

三、竣工验收阶段应注意的问题

1. 要严格按规定检查下列工程资料是否齐全：

建设依据文件：立项报、批文件；

竣工验收文件：工程建设叫结报告、竣工验收报告；

工程地质勘察报告；

初步设计文件：初步设计和技术设计文件；

施工单位的施工及验收记录：施工管理、测量、验收记录、给排水、电气安装记录、空调安装记录；

竣工图

2. 重点检查下列文件：

电梯投入试验必须经市劳动局和建委电梯安全质量监察站验收合格后；

变电所必须经市供电局（或区供电局）安全监察验收合格才能投入运行；

中央空调系统必须经生产厂调试合格后才能正式投入运行；

消防自动报警系统必须经有资质的水工程公司调试合格；

消火栓和自动喷淋系统必须经市消防部门验收合格才能投入运行；

物业全面投入运行前必须经质量监督站和消防部门综合检查合格后才能投入使用。

3. 分部接管物业的内容在接管物业时，应遵循先收建筑物、后收公共系统的原则。在接管建筑物时，应从上而下，验一层，收一层，管一层；对公共系统的验收，逐一试验接管，但首先应对供、配电系统和消防系统进行检查验收。

建筑部分的验收接管内容，包括：

a. 各单元内的天花、墙壁、玻璃幕墙、照明、通讯、盘管风机、地面、门窗及卫生设施是否齐全完好；

b. 公共信道、公共井、间（包括茶水间、新风机房、配电间、管井间、电缆井间、通讯间）；

c. 对广场、绿化带、停车场、车道、防空避难层、设备层进行检查，作出记录。

高低压配电间及低压供电系统：给、排水系统检查验收接管；

中央空调及通风系统检查；

电梯、扶梯检查验收；

消防系统检查验收；

通讯系统检查接管；

电视及保安系统检查接管。

4. 消火栓系统及自动喷淋系统必须经施工单位自检合格，处于备用状态；

5. 必须严格审查二次装修图纸；

6. 向消防部门报建规定：建筑面积超过80m2的装饰工程，必须经消防部门批准。