工程造价管理经验在房地产中的应用

随着近几年我国房地产事业蓬勃发展，因此研究和探讨工程概预算的技术数据是项目管理工作中的重要信息，也是房地产加强工程造价有效控制的重要途径，本文结合工作实际，就如何积累工程造价经验数据，谈一点个人的体会。

1、前言

房地产工程在前期的可行性研究与设计阶段，以及进入方案设计阶段的技术经济指标比较，都需要进行投资估算，投资估算是决定房地产事业成功与否的关键所在，投资估算还是房地产企业决定房地产销售价格的基础和依据。而投资估算的编制依据，一方面必须根据设计任务书或设计方案的内容和具体要求，第二方面应当根据有关的经验数据，测算或估算该建筑工程的主要工程量，使用现行的预算或概算定额、当时当地的各种建筑材料和设备的市场价格以及建筑工程各项有关的费用标准估算建筑工程投资。

设计概算工作具有生产和管理的双重性，设计概算既是设计文件的重要组成部分，又是设计过程中必不可少的一项工作，但就其工作过程中的作用来看，其形成的数据又是项目管理工作中的重要信息，要做好这项工作，平时应研究探讨有关技术问题，经常收集进行有代表意义的数据，分析对比，如收集几个同类型建筑物施工图预算资料，综合找出该建筑物平方米建筑面积所含各主要分部工程量，项目越多，准确性就会越高。通过反复比较，有了经验数据，在日常工作中就增强了分析问题和解决问题的能力，从而提高工作效率，尤其在复核工程概算造价上，在时间紧、任务多的情况下，可以按工程的规模大小繁简程度的不同，运用重点复核相结合的办法。重点复核的工程是什么结构，就重点复核什么，在我国现有的各种类型工程结构中，钢筋含量一直都是决定工程造价的一个最重要的组成总分，另外如钢屋架结构的单层工业厂房的就重点复核金属结构工程及砖墙工程；此外，对造价较高的其他工程进行复核，在框架、框剪结构中，砼工程部分所占工程造价的比重较大（约占直接费用的30-40%）因此应重点复核砼工程及钢筋工程。经验复核是根据平时积累的经验数据进行分析比较，对差异较大部分进行复查。工程各分部中一些子目工程量都有相同的系数值，分析比较主要工程量，其他相应工程量同样得到复核，从而能多、快、好、省地完成复核工作。

在没有设计图纸的情况下，对每一项工程概预算书的编制，应先了解设计意图和工程全况，在计算工程量时将需要多次重复应用的数据先计算出来。这样便于在不同子项工程中重复应用。随着社会的进步，我国基本建设事业在不断地发展，建筑安装工程的新材料、新技术、新结构、新工艺不断涌现，为了准确快速地编制工程概预算，我们平时应经常了解经济信息，经常走访建材部门、收集新的材料价格，并事先编制补充单价，这样编制工作既时间又正确反映造价。下面列举几个类型建筑物的经验数据作为平时工作的参考指标。

2、商用房

结构特征3-4层框架结构、预应力砼管桩、外墙为3/4砖墙、内墙1/2砖墙、铝合金窗、楼地面水泥砂浆找平层、屋面隔热层、外墙纸皮砖及外墙漆、内墙批灰。

2.1 每100m2建筑面积工程量指标；

2.2 1（m2）主要三材指标（基础为桩基础）

3、11-13层住宅楼工程

结构特征10~1_层剪力墙结构、桩基、砖墙、外墙纸皮石、内墙涂料、铝合金门窗、胶合板门、楼面水泥砂浆找平层、天面隔热层。

3.1 每100（m2）建筑面积工程量指标。

3.2 100（m2）建筑面积主要三材指标（基础为桩基础）。

建筑物单位工程造价由于市场材料价格浮动较大，在不同时期建筑造价受其影响很大。特别是在近几年，人工费用调增很大，材料价格波动更大。因此工程造价在不同时期受市场价格变化而变化，在编制概预算时不能忽略材料价格的价差，把材料价差计人概预算才能真正正确地反映工程造价。

综上所述，对于每个建筑项目在初步设计和扩大初步设计阶段，需要编制建筑工程设计概算：施工图设计阶段，需要编制施工图预算，概预算的精细程度，随着设计内容的深度不同而异。在编制工程初步设计的总概算时可根据上面列举的指标和初步设计建筑物的型式、使用功能需要加以调整，利用指标再根据定额规定系数便可计算承包各分部其它子目工程量，再套用定额，结合市场材料价格信息，这样就能够快速、合理编制初步设计概算书。这些指标对复核工程预算也起了很大的作用。目前，建筑施工单位在日臻完善的建筑市场竞争中，特别是参与工程清单报价的建设项目，这些指标都起到了至关重要的作用。