房屋专项维修资金使用办法政策解答

    一、房屋专项维修资金什么时候可以用，都可以用于修什么？

    答：凡本市行政区域内按照有关规定统一归集专项维修资金的项目，都可以申请使用维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

    住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、消防设施、绿地、道路、排水设施、安全防护设施等。

    二、哪些情况不能用房屋专项维修资金进行维修？

    答：一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，不得从专项维修资金中列支。二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、路灯等专业经营服务单位，为业主提供服务所发生的相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。三是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备所需的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。四是共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者人为损坏的，应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

    三、房屋专项维修资金使用是必须征求所有业主意见吗？

    答：申请使用房屋专项维修资金时按照以下原则进行分摊：

    （一）每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例分摊。

    （二）整幢住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有住宅建筑面积的比例分摊。

    （三）物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同分摊。

    四、申请使用专项维修资金时，发生账户余额不足时怎么办？

    答：业主专项维修资金账户余额不足的，业主委员会应当根据业主大会的决定组织业主续交。

    未售出住宅的维修费用，应当由开发建设单位按其建筑面积比例分摊。

    五、想使用专项维修资金，谁来申请？按照什么程序申请？

    答：专项维修资金的使用，应当由业主委员会或者其委托的物业服务企业（相关申请单位）作为申请人。并按以下程序办理：

 （一）制定方案

申请人应当根据共用部位、共用设施设备损坏情况，制定维修和更新、改造方案。

    （二）业主确认

    维修和更新、改造方案应当经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主确认同意，并公示7日。

    （三）查验确认

    公示期满后，申请人到项目所在地的区住房和建设委员会提交专项维修资金使用申请材料（附件1）。要件齐全的，区住房和建设委员会应当在2个工作日内到项目现场查验、确认。查验人员不少于2人。

    （四）开工划款

    维修工程预算金额在50万元以上(含50万元)的，经区住房和建设委员会确认后，申请人应当在启动维修工程前，申请办理工程首期款划拨手续。要件齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起1个工作日内划拨50%的维修和更新、改造工程款。

    维修工程预算金额不满50万元的，申请人可以在启动维修工程前，申请办理工程首期款划拨手续，也可以待工程验收合格后，一并申请办理维修和更新、改造工程款划拨手续。

    （五）验收结算

    工程竣工后，申请人应当组织业主、施工单位及工程监理单位对工程进行验收，并共同签署验收意见。

决算费用不得超过工程预算金额。工程验收合格并按规定完成决算审价后，申请人应当将工程结算情况公示7日。

公示期满后，申请人到项目所在地的区住房和建设委员会提交专项维修资金使用结算划款申请材料（附件2）。要件齐全的，区住房和建设委员会应当在3个工作日内到现场查验、确认。查验人员不少于2人。

    经区住房和建设委员会确认后，申请人申请办理工程尾款划拨手续。要件齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起2个工作日内完成工程款划拨，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

    六、业主如何进行表决？

    答：业主确认可以采用书面表决方式，也可以通过天津维修资金管理应用程序进行表决。

    七、专项维修资金使用过程中有何监管措施？

    答：专项维修资金使用实行工程监理、审价和招标监督机制。

    （一）工程监理

    申请人应当按照国家及本市有关规定，委托具有相应资质的工程监理单位对维修和更新、改造工程实施监理，费用计入维修和更新、改造成本。

    （二）工程审价

    维修和更新、改造工程预算费用在50 万元以上(含50万元)及工程预算费用不满50 万元，且采取两次划拨方式的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程预、决算进行审价。

    维修和更新、改造工程预算费用不满50 万元，且采取一次性划拨方式的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程决算进行审价。

    审价费用计入维修和更新、改造成本。

    （三）工程招标

    维修和更新、改造工程预算审价金额不满50万元的，申请人可以协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工单位。

    维修和更新、改造工程预算审价金额在50万元以上(含50万元)的，申请人应当采取公开招标或者邀请招标方式选择具有相应资质的施工单位。

    采取招标方式的，招标费用计入维修和更新、改造成本。

    八、业主如何监督本小区专项维修资金的使用？

    答：申请人应当将业主确认结果和工程结算等情况在小区明显位置进行公示。市房屋维修资金管理中心同步在“天津市房屋专项维修资金管理信息网”发布信息。业主可以通过公示情况对专项维修资金的使用情况进行监督。

    九、在专项维修资金使用中，业主委员会的职责是什么？如果小区未成立业委会，怎么办？

    答：业主委员会应当组织业主对住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。

无业主委员会的，由居民委员会（村民委员会）代行业主委员会职责，负责专项维修资金的申请使用工作。

    十、非住宅项目如何申请专项维修资金？

    答：非住宅专项维修资金的使用参照商品住宅专项维修资金使用政策执行。