商品房工程质量的管控意识探究

1工程管理人员不是只管工程施工

在与同行沟通的过程中，部分工程管理人员认为工程管理团队就是确保施工单位按照设计图纸/技术文件完成施工。然而现实是逐步进入买方市场的房地产业，如果仍把这种最基本的质量观作为工程管理工作的依据和准则的话，只会被市场无情地淘汰。在出现的工程质量问题中，未能按设计图纸/技术方案施工是一大因素，设计文件不详细、技术参数选用不当、设计考虑不周也是产生工程质量问题的另一大原因。所以，作为工程管理人员不仅要确保施工单位按图施工，更应该深入到设计环节，为设计方案提出合理化建议和修改意见。

对于施工图纸应按标准层/非标准层、有外墙线条或变化的楼层、顶层/底层、与裙楼或商业部分有交叉的楼层，应对每种户型、每个房间从空间、动线、使用功能、门窗开启、采光、通风、安全等各方面进行逐一审查和考虑。对于业主关注点要特别仔细，往往一个小的细节处理妥当就能解决问题。比如:入户门在安装以后往往由于门下框不严实，在踩踏时感觉不牢靠，采用下部填塞的方式不仅无法彻底解决问题，还容易引起下方填塞材料与门下框裂缝的问题。

为解决此问题XX小区在入户门安装前首先进行公区地砖铺贴，将公区地砖深入到门框下方，也就是将入户门安装在公区地砖上，直接解决了此类问题。所以，在设计阶段多发现图纸问题，在施工前多进行图纸审查和推敲，就能很好的解决工程质量问题。图审工作不仅仅是一道必须的程序，而应该切实地将图纸审查贯彻到整个工程的实施过程中，最终确保工程产品质量。

2合格不只是质监站说了算

在与工程管理人员的沟通过程中了解到，业主不收房经常会听到“房子已通过质监站验收合格”、“按照国家规范这属于合格范畴”、“这种现象属于质量通病”等等的抱怨。但是无情的现实是我们的业主已经越来越成熟，对房屋质量的要求已经越来越高。如果仅仅将符合规范、通过质监站验收合格作为工程质量管理的目标，你会发现实现房屋交付是如此的困难。试想客厅/卧室有一道压顶梁、方方正正的厨房/卫生间当中有一根落水管、阳台/窗户被外墙线条或通风井遮挡、打开入户门就见防火门，这样的房子换作是你，收还是不收!

其实，这些问题并没有违反强规强条，也不会影响房屋的竣工验收，但这样的产品你能说它是优秀的产品吗?商品房，它就是一种商品，它的好坏就应该由购买的业主说了算。所以作为工程管理人员，管理的项目不仅要能通过验收，因为验收通过只能说明房屋的质量符合国家规范要求。放在房地产业已经发展20年的当下，这应该是最基本的要求。我们工程管理人员还应该多从购房者的角度出发，不断地提升工程质量以符合购房者越来越高的品质要求，唯此方能在这房地产业群雄争霸时代站稳脚跟。

3工程质量目标你真的清楚吗

在工程管理中，质量、进度、成本、安全4要素缺一不可，而工程质量尤为重要。在工程建设开始前，各项目都会根据工程情况制定《项目管理策划书》(文件名不一而论)，并在《项目管理策划书》中拟定项目管理质量目标。然而有许多项目的质量管理目标拟定为“合格工程/省、市优质结构工程”，但对商品房而言，这类目标就显得过于笼统。对于商品住宅，质量管理目标应拟定得尽量详细、明确、清晰、可量化，以利于目标的实现和目标控制的管理。

比如:总质量目标可拟定为“客户一次性收房率不得低于95%”，具体的质量目标可针对工程质量通病和业主投诉质量焦点问题逐一描述，并形成量化指标，如:厨卫零渗漏、塑钢门窗零渗漏、入户门零投诉、楼板零开裂投诉、墙面零开裂等。根据成都市权威机构的不完全统计，地下室混凝土开裂、钢筋混凝土现浇板开裂、填充墙裂缝、墙面抹灰裂缝、外墙开裂渗漏、有防水要求的房间渗漏、屋面渗漏、排水管道水封设置不合理/地漏水封深度不够、开关/插座位置不满足使用功能或存在安全隐患、供配电系统配线不规范、户内配电箱电气元件设置不规范、户内给水管道楼板上暗埋方式设计不合理等4大类12项常见质量问题是当前投诉最集中、客户反应问题最多的几大类问题。所以将此类常见质量问题、客户重点投诉问题拟定为质量管理控制目标是保障交房率的关键。

4工程质量控制从何下手

在拟定好工程质量控制目标以后，应该根据目标制定专项的质量控制措施和方案。该方案应以保证工程质量目标实现的角度出发，从设计质量、参数选用、工艺技术、材料选用、工程质量形成过程控制、成品保护等多个环节对目标的实现提供足够的支撑。对于每个具体的质量控制措施，可以充分发挥团队力量开展头脑风暴，集思广益。同时，还能利用鱼骨图从人、机、料、法、环罗列出各种引发质量问题的原因。通过质量问题的总结和反思，通过经验法、资料收集法获得解决此类问题的措施。

对于问题的解决方法，不一定要一次性把人、机、料、法、环各个环节的全数解决，有时候只需要通过解决一方面的问题即可将质量问题解决。比如:对于常见的墙面抹灰空鼓问题，采用砌体保管砌筑工艺，配合不抹灰施工工艺就能很好的解决墙面抹灰空鼓这一所谓的“质量通病”。引用新材料、新工艺、新技术将逐步成为解决常见、疑难工程质量问题的一项行之有效的方法。

5结束语

质量管理不仅需要工程管理人员做好狭义的工程质量的管理，更应该从深层次出发不断挖掘业主的工程质量需求，不断提升工程质量管理的意识，不断开拓工程质量管理的思路，只有这样才能在这房地产业的“白银时代”站稳脚跟。