房地产施工项目管理

作为一个集房地产开发、建设、装饰、物业于一体的企业,实施建筑施工是一个十分重要的组成部分。随着社会主义市场经济体系的不断发展,建设施工项目招标制度的完善和项目责任承包制度的不断深化,运用现代化管理方法,以提高施工管理水平,取得最大的经济效益,已成为房地产开发企业面临的巩固、生存和发展的一个十分重要的课题。

在房地产开发、建设和施工实践中,我们体会到,房地产开发企业在新的形势下,必须正确处理好二个方面的要求:

一是房地产开发市场的竞争愈演愈烈,市场激烈竞争的外部环境对房产开发企业提出了新挑战,市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。要在国有土地出让项目招标中获胜,除必须是具备企业资质和整体实力外,还须要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势,使企业达到生产诸要素合理科学的配置,运用现代化的管理方法,合理配置人力资源,保证质量、降低消耗,挖掘内部潜力,依靠科技进步以达到最大的经济效益。

二是在房产开发和建设过程中,对施工企业内部推行项目承包制。作为一个集房产开发、建设和施工于一体的企业,施工项目也是企业生产经济效益的基点。我们在对每一个开发项目的施工推行承包经营责任制后,从基数的确定,指标的制定,到实施落实,最终效益的考核,方法的采用是实现承包经营责任制一个非常重要的手段。根据项目特点,预测与控制整个工程项目的施工活动所需的最低人力、物力、财力消耗等,从而,取得最大的经济效益,成了项目体现现代管理的内在驱动力。特别是在建设企业置于市场经济之中,经济运行规律将无情地检验企业对现代科学管理方法的运用,是企业在竞争中的很大的成败因素。可以这样说,在知识爆炸的时代,现代化管理方法的运用成为项目管理的当务之急。

一、正确选用“方法”,还需管理的保证

由于施工项目是一次性的任务,决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点,又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上,任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点,抓住管理中的薄弱环节,正确选择一种或多种现代化管理方法,以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中,不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系,应用数字模式,预测一个目标值,而且,还要根据企业生产管理需要,建立目标成本管理制度,通过目标分解,各子系统健全跟踪制——信息反馈——总结考核的全过程,不断推进成本管理,确保经济效益的提高。

二、抓好动态管理,坚持运用科学的管理方法

需要不等于存在。只有认真抓动态过程的管理,反复运用,才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用,编制一个网络计划并不很难,但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程,又受到各种复杂多变因素的影响,在施工计划实施中经常会与原计划有出入,出现与实际进度不是提前就是拖后时,克服“网络易破,画了无用”的思想,坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制,及时调整、反复运用取得实际效果。

三、用好“方法”,必须抓基础管理

在实施现代化管理过程中,离不开基础管理,如计量管理,监测手段、编制和执行各类定额、统计报表、信息管理等。无论运用何种现代化管理方法,都离不开这些基础工作所提供的资料、数据和信息,如果没有正确的计量技术和监测手段,没有详尽全面的统计报表、没有及时有效的各类信息的反馈,再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此,必须抓好各部门的基础管理,积累更多、更全面的基础资料,为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据,使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。

四、提高项目管理人员素质,科学实施项目管理

要使项目管理现代化,其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理,一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术,要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目,项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具,进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质,那么,要实现现代化管理是非常艰难的。同时,要求项目体每一位管理人员,要随着社会的不断进步,科学管理技术的不断发展,不断对自身充电,接受上岗培训。通过培训,提高管理队伍素质。可以说,项目经理的素质,决定了能否带出一支合格的项目管理队伍。具备了一支高素质的项目管理队伍,才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

目前,房地产开发和建设施工企业的管理水平还普遍不高,企业的经济效益还低于当前国际的一般水平。随着房地产市场和建筑市场的进一步规范,利润将随之降低。只有通过挖掘潜力,提高项目管理水平和项目管理人员的素质,不断开拓新创新,才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。