高层建筑的影响及其利用

1研究范围与街区概况

研究范围主要为中山路周边及其沿线的几栋高层建筑（见图1），深色区域为大型建筑与高层建筑。其中，为人所熟知的中山路是一条有着百年历史、闻名全国的商业街，它南接著名的风景名胜——栈桥，北至老青岛著名的“大窑沟”，西有进出青岛的重要集散地——火车站，是青岛市西部重要的商业、金融、旅游和集散中心。20世纪80年代初期随着现代化建设的蓬勃发展，大型建筑与高层建筑如雨后春笋般在中山路与胶州路两侧耸立起来。

图书大厦28层，总建筑面积39700m2，容积率14.59；国货大厦60425m2，容积率22.1；伊都锦商厦11层，建筑面积19385m2，容积率8.34；东方贸易大厦6层，建筑面积17105m2，容积率7.36；上海商城6层，建筑面积15203m2，容积率3.43。这些大型建筑与高层建筑在给街区带来经济利益的同时，对原有街区空间结构、区域景观等造成了较严重的破坏，城市天际线也因此被破坏殆尽。

尤其是图书大厦、国货、东方贸易大厦等高层建筑，把原本完整的大鲍岛里院街区割裂开来，河南路与中山路两条南北向干道之间几乎被高层建筑、大型建筑所占满。中山路历史街区自德占时期开始系统规划，道路与地块划分均未考虑高层建筑的产生，随着城市的发展和人民生活水平的提高，高层建筑的出现已然成了经济发展的必然产物。

然而高层建筑在给中山路带来经济发展的同时，也给这条百年老街带来了前所未有的挑战，交通、人口、就餐、停车、日照、视觉压力等一系列问题不断地涌现出来。随着高层建筑的兴建，原本风光无限的青岛中山路也渐渐走到了兴旺的尽头，变得无人问津，商业萧条，虽然社会上对此有各种各样的说法，都有着颇为合理的解释，但高层建筑对历史街区的冲击是一个不可忽视的因素。在中山路历史街区的复兴过程中，如何解决好高层建筑与历史街区的关系成为街区复兴的重要一环。

2对中山路历史街区影响较大的规划

1）背景：1990年代中山路商业街区面临着现代化更新阶段。2）规划手法：现代主义。3）规划实施：建成国货、东方、新华书店等大型百货商店（见图2）。4）规划效果：短期内明显提升中山路商业活力，但随着青岛东部商圈的开发迅速回归沉寂。5）规划特点：以更新发展为主题的总体城市设计，保留一些历史建筑，拆除里院，未梳理保护内容，没有落实到空间。侧重于开发，强调旅游商贸服务功能。北部地区保留路网，整体拆除重建，规划建设4~5层商业建筑。6）规划评价：①仅仅从空间改造及物质更新入手难以解决复兴的根本问题；②中山路南部的庭院式住宅和历史公共建筑得到保护，而北侧里院片区仅保留路网格局，拆除重建4~5层商业、办公建筑；③未针对保护区特点做设计。

3高层建筑对中山路历史街区的影响

3.1高层建筑对城市产生的影响高层建筑对其所在的城市街区具有重要的影响。它以绝对的规模和人口总量，对城市街区的集中化、街上的行人以及街景本身都具有明显的影响。我们可以将这些归于高层建筑的环境关系，它必须成为在一定位置上的有效的城市设计方面的主题。在这个层面上，高层建筑的发展可以由规划者通过地方规划来加以控制。一座高层建筑必须首先与城市达成的协议就是那里的现状。由于其相对体量和高度，高层建筑对城市已有的周嗣环境及尺度影响甚大。

不论是独立或是混入在城市环境里，建筑物的体量越大，影响也就越大。不断增大尺度的高层建筑的空前激增已引起环境条件不断恶化，因而变成城市生活质量的祸害。高层建筑插入到城市环境中，造成大都市里的深谷，剥夺了城市居民的光线、日照和自然通风，对城市街区及其周围小气候环境造成很大的影响。诸如在阳光照到街面上的几个小时以内，高层建筑投下的阴影，影响着小气候，并遮断视景。塔楼也可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。还有这些大型建筑项目的能耗过大，如空调、取暖和照明等需要较大的能量供应，从而产生大量的热量，改变了城市原有的热平衡关系，加剧城市的热岛现象，恶化市民的生存环境。

3.2高层建筑对中山路历史街区交通的影响据调查，研究范围内现有停车泊位约2150个，其中路内合法停车泊位544个、路外停车泊位1606个。现状违章占路停车约2100辆。区域内停车泊位与建筑面积的比仅为0.15个/100㎡。公共停车空间严重不足，停车场和相关配套服务设施不到位，停车供需失衡严重，占路停车问题突出，影响行人交通安全和动态交通运行，降低了区域的吸引力，极大地限制了有车一族旅游者的到来。

伴随着几大高层建筑的建成，原本就缺乏停车位的交通环境面临着更大的挑战，新建的大型建筑与高层建筑中仅有百盛商场、华能商场和国货大厦设有地下停车场，但其停车位甚至不能满足自身需要。加之停车费用高，内部管理混乱，效率低下，大部分的入境、过境车辆都愿意选择占路停靠，使得原本拥挤的道路变得更加拥堵，海泊路、高密路等较狭窄街道几乎只能单行通过。

3.3高层建筑对中山路历史街区空间的影响人通过感觉与环境取得联系。沿街建筑的艺术质量效果就是根据人们的视觉感知反映来评价的。早在19世纪，德国的建筑师梅尔坦斯用实验方法证明，当处于45°视角时是观赏任何建筑细部的最佳形象位置；处于27°视角时，既能观察对象的优视整体，又能感觉到它的细部效果。越来越多的实验也证明，根据人的视觉特征，能够看清建筑全貌的基本垂直视角是18°，视距是建筑高度的3倍；能看清整个建筑高度的权限垂直角略为45°，能看清建筑细部，即视距等于建筑高度。

界于18~45°之间是理想的观感区域。在人的实际活动体验中，27°是具有反应良好的竖向空间关系观测区，因此27°是最佳垂直视角。如果将人在视角27°的活动视点放在街道另一侧的人行道上，相当于D/H（视点与建筑的水平距离/建筑高度）＝2，那么人就可以获得最佳的观感效应。人坐在汽车上，在街道上行驶，相当于D/H＝1时，可以观察到建筑物的细部，使视线开朗舒展。因此运用最佳垂直视角规律，可以校核主体建筑高度是否处在预期的观感区域，使高大建、构筑物所形成的群体空间有所显露，并赋予层次，使观者不致有压迫感和局促感。

中山路车行道宽10m，建筑间距不足20m，原本沿街建筑均为2~4层，高度在10~20m之间，刚好符合人的最佳视角规律。然而百盛高213m，发达大厦108m，图书大厦99m，在这些建筑下面驻足，抬头仰望时的压迫感不言而喻，无论是对旅游者还是购物者，这种压抑都会使得他们反感，街区的衰落与之不无直接关系。

3.4高层建筑对中山路历史街区天际线的破坏老青岛的城市天际线突出自然的丘陵地形，房屋随山就势。长期以来新建建筑高度都受到严格地控制，突破这条城市界限的只有56m高的天主教堂，作为中山路地区的标志物，统领着整个区域空间。但20世纪90年代以来，相继建起的发达商厦、百盛商场、山东贸易大厦、图书大厦等高层建筑，使原有天际线破坏严重，天主教堂的标志地位不复存在。而且各个高层建筑呈点状分布，独立的高层形体突兀于旧城的肌理当中，成为极其不协调的因素。

从图3、图4道路断面图上下相比较可以看出，博山路步行街地势起伏变化大，海泊路为最低点，而相邻的潍县路道路起伏就比博山路缓和许多，这充分说明了丘陵地区地势高低变化丰富多样。图3中，主要高层建筑被隐藏，建筑体量层数和谐，就山势起伏而错落，天际线和谐优美，而图4中淡显的高层建筑，如上海商城、图书大厦、国货等高层建筑硬生生的打破了这优美的天际线。

3.5高层建筑给中山路历史街区带来的压力高层建筑在给这个老城区带来大量就业机遇的同时，员工中午就餐也给街区带来了极大的压力。首先百盛、国货、东方贸易大厦等大型商厦内部餐饮规模无法满足庞大的员工就餐需求，馅饼粥、春和楼等老字号餐饮以及西式快餐相对价格稍高，大部分员工会选择益州路、博山路区域的“马家拉面”、“秦晋小吃”等低端餐饮，中午时段，益州路完全被等待就餐的人群所占满，成为名符其实的“步行街”。20号街坊广兴里，旧时就已经是俗称的“小饭市”，如今在中午就餐高峰，更是熙熙攘攘，就餐人流摩肩接踵。活跃的餐饮业给区域带来人气与经济利益的同时，也以惊人的速度腐蚀着这些饱经风霜的历史建筑。

4对街区内高层建筑的更新与利用

虽然中山路历史街区内的高层建筑对其影响巨大，但对高层建筑拆除的费用相对较高，单纯为恢复街区活力去拆除这些高层建筑显得不切实际，同时也违背了可持续发展的理念。所以应本着有机更新与集约型发展的原则对其进行更新再利用。中山路历史街区中高层建筑大致分为营业、部分营业、完全歇业闲置三种类型，在分析中，只将其分为尚在营业与歇业两种类型考虑。

4.1对尚在营业的高层建筑的处置经现状调研得知，中山路历史街区部分20世纪80年代左右兴建的高层建筑利用率极低。东方贸易大厦、国货、百盛尚在营业，其中只有百盛大厦营业状态良好，作为该区域仅有的中高档商场存在，依旧能聚集一定的人气。其余均为底层尚处于营业状态，大部分楼层均已闲置。对此类高层建筑的处理主要在于对其立面的整治、翻新与经营模式的转变，力求通过建筑设计的手段使其与周边环境相协调；对多年来老旧杂乱的门头广告进行统一整治，改变脏乱差的现状。

协调业主，尽量改善其经营模式，此类商厦多建于20世纪90年代，经历了从国有到股份制公司的改革，然而经营模式改变不大，面对城区中不断崛起的万达、华润等新的商业综合体的冲击，其落后的经营模式存在的弊端显露无疑。在立面改造进行的同时，尽量多与业主进行经营模式探讨，对其现状的资金链断裂情况，必要时政府可采取资金介入手段帮助其经营。对已歇业楼层，转换使用功能，将闲置楼层低价出租给创业产业等新兴机构。东方贸易大厦这类层数不高的大型建筑，其外立面经过整治后，内部重新装修，招商较为容易，同时建筑经过翻新后租金相对低廉，适合新兴企业与创意产业的介入，这样能在利用现有建筑的同时，增强街区功能的多样性混合。

4.2对完全歇业的高层建筑的处置个别高层建筑如图书大厦、伊都锦商厦已完全歇业，对此类建筑功能的更新与建筑的再利用是历史街区复兴中十分关键的一环。虽然其经营萧条，无人问津，但建筑质量良好，经过内部外部改造后可以很快继续投入使用。一个地区的建筑物各色各样，年代状况各不相同，应保留适当的老建筑，因其租金低，空间大，可以旧建筑来孵化新产业，一些刚起步的产业更是需要这种旧建筑来容纳它们。而中山路历史街区现存的歇业高层建筑正好符合这些要求，新时代的新产业如网络经营、网站构建等新的经营模式几乎不需要任何门头与广告标示，仅仅需要足够的储藏空间与办公空间，利用歇业高层建筑所改造的办公空间正好拥有空间大、租金低廉的优势，对于孵化此类新产业有良好的推动作用。

同时，由于新兴产业的引进，增强了街区对青年人群，尤其是青年创业者的吸引力，会起到带动街区活力增长的作用。类似图书大厦这类高层建筑，即便经过翻新，28层全部招商也显得太过理想，而且受到当时的建筑思潮的影响，这类高层建筑层高普遍偏低，不适合如今shoppingmall的经营模式。根据中山路历史街区交通拥堵的现状，可考虑将底部4~6层改做立体停车场，在充分利用现有建筑空间的同时，对街区交通压力的缓解有着良好的改善作用。

5结束语

对历史街区内现存的高层建筑，应该以辩证的思维去审视理解，任何存在的事物都有其产生的合理性与原因，此类高层建筑同样是历史的产物，在一定时期，一定的历史阶段也的确为街区的经济发展提供了支撑，同样也承载着街区的记忆。在现代化进程飞速发展的今天，我们无法仅仅抱着历史放弃发展，亦不能只图发展抛弃文脉，对历史街区高层建筑再利用的关键在于准确地把握历史街区现状，在经济、人文、历史等大的环境下具体问题具体分析。

而非不顾经济因素拆除高层建筑重建假古董，妄图恢复历史文脉，也不是千篇一律地从商业发展角度去改造历史街区中的高层建筑，否则，即便很好地修整了高层建筑外立面与内部结构，高层建筑也会因为街区活力不足等因素重蹈往日萧条的覆辙。对于历史街区应该用尊敬的态度去对待，对这些承载着国人记忆的老街老建筑的保护是我们的责任，但对于历史街区活力的复兴我们应该采用“小火慢煨，循序渐进”的方式，急功近利、急于求成的态度只会加速这些历史街区损毁的速度。

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