违法建筑估价方法

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。在房地产的实际估价中，往往会碰到对违法违章建筑的估价。那违法建筑的估价方法是怎样的呢？下面是鲁班乐标带来关于法建筑估价方法的详细资料以供参考。
理论上认为，房地产的四种估价方法：市场比较法、收益法、假设开发法和成本法可以根据替代原则归一为一种估价的方法，但是在实际应用中却存在很大的分歧，因此房地产《估价规范》对四种方法的应用做了明确的规定，而且规定必须采用至少两种方法评估房地产的公开市场价值。对于违法建筑评估的估价方法的选定鲁班乐标认为：
(一)对于不可改正的违法建筑宜采用成本法，收益法、假设开发法及市场比较法不宜作为这类违法建筑的评估。
收益法的前提是被评估的对象有合法的收入；假设开发法适用于具有投资或再开发潜力 的房地产的估价，对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，则难以采用假设开发法进行估价，如果在这种情况下硬要估价的话，则必须将最可能的规划设计条件作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中说明之；市场比较法则要求在同一供求范围内存在着 较多的类似房地产的交易，也就是说被估对象必须存在完整形态的产权。而不可改正的违法建筑是要被限期拆除或立即拆除的建筑，其本身违反城市规划要求，其本身的收入、利润也因其形态的消亡而消失，故不适宜采用收益法，假设开发法及市场比较法。
目前,我国司法实践中对违法建筑的归属有以下三种依据:(1)动产所有权说，即认为违法建筑作为不动产。因其违法性没有得到国家的认可，故由此派生的权利不可能得到法律的保护，但构成违法建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，应受法律的保护。(2)不动产说，即承认违法建筑为不动产，但是为未取得国家认可所有权的不动产，在实际处理时，民事方面 比照合法取得所有权的建筑物进行处理。(3)占有说，即建筑人对违法建筑物的占有，作为一 种事实状态，受法律保护，除执法机关依法处理违法建筑外，建造人自己可以对违法建筑占有、使用、收益，禁止他人侵犯建筑人对该建筑物的占有。
尽管目前的司法实践还存在争论，鲁班乐标认为对于不可改正的违法建筑由于其性质的认定 应该依据动产所有权说。因为这既维护了法律的尊严又保护了社会财富，而且实际上也承认 违法建筑的价值( 部分或全部)是由生产过程中生产所必须的费用决定的。因此鲁班乐标认为成本 法是评估不可改正违法建筑的适宜的方法，在成本法的应用过程中，由于其处置的特殊性， 鲁班乐标认为，其公式应根据实际案例予以修正,如:
评估价值=建筑材料费+建筑人工费+管理费+财务费用－处置、拆除费用－建筑材料折旧
鲁班乐标也认为后两种司法依据对于处置不可改正违法建筑的估价不可取。鲁班乐标评估房地产的价值的目的是确定待估对象合法的公开市场价值，尽管其客观市场价值存在，但是其价值 会随对其物体形态的处置而消亡，即使评估也没有意义。
（二）对于可改正的违法建筑可结合评估目的根据实际情况采用成本法，收益法,假设开发法及市场比较法。
对于可改正的违法建筑，根据法律的规定尽管对其占有、使用、收益、处分的权益不予保护，但是，在对其进行处置（即对其罚款、补办手续）后可以给予其合法建筑的法律地位。那么，在评估过程中，可以根据《估价规范》的规定，根据实际情况采 用不同的方法。需要注意的是：如果在政府处置前估价的，应该把实际现状作为规划条件并 在估价报告中注明，估价结果应以假设的规划条件为限制条件，估价价值应该扣除处置、补办手续所需费用。
（三）对于历史违法建筑和现行违法建筑估价方法的选用。
历史违法建筑处置结果是补办手续而视为合法违法建筑，故其方法的选取应该与合法建筑的选用原则相同。而现行违法建筑在很大情况下也可以区分为可改正与不可改正两类，估 价方法的选取可参照上面的分析执行。
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