违法建筑评估对象的类型

违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。在房地产的实际估价中，往往会碰到对违法违章建筑的评估。那违法建筑评估对象的类型有哪些呢？下面是鲁班乐标带来关于违法建筑评估对象的类型的详细资料以供参考。
为了便于估价，从违法建筑的内涵和我国实际的现状出发，现把违法建筑分为以下类：
1、可改正违法建筑和不可改正违法建筑
从违法建筑的定义中我们知道，违法建筑包含一个形式要件(违反了法定的建造程序)与 一个实质要件( 妨碍社会公共利益或不符合城市整体规划)。而且形式要件是前提——某建筑 仅具备“一形式”要件则为违法建筑。如果某建筑仅具备“两实质”要件但不具备“一形式” 要件，即该建筑妨碍了社会公共利益或不符合城乡整体规划，但已依法办理了建筑用地规划 许可证和建设工程规划许可证的，基于两证的公信力，应推定该建筑为合法建筑，至于其与“实质要件”的冲突，可通过拆迁进行解决。
事实上，我国法律也有明确的区分:1989年12月颁布的《城市规划法》第40条的规定，在城市规划区，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，“影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款”；国务院于1993年6月发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第37 条、建设部1995年6月颁布的《建制镇规划建设管理办法》第40条以及全国各省、各直 辖市根据《城市规划法》制定的《城市规划条例》也都作了相类似的规定。因此，我们把未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的建筑，以及影响城市规划但可改正 的建筑称为可改正违法建筑。我们把违反了上述规定但不能改正的建筑物称为不可改正违法 建筑。
2、历史违法建筑与现行违法建筑
历史违法建筑与现行违法建筑的划分是出于对我国现实情况的考虑。首先，我国的法制建设还处于初级阶段，法制尚不健全。我国的法制建设不健全既包括 执法也包括立法，我国的很多法律都是在近几年才颁布执行：如城市规划法1990年4月1日才颁布执行。而且，我国的城乡建设的规划体制也是近几年才建立起来的。因此，在此之前就出现了很多违法建筑，如据1995年城市规划年统计资料显示，我国城市建设量中有十分 之一以上是违法建筑，全国5年来己查处的违法建筑超过1亿平方米，城市规划法颁行后和依法拆除的只有两千余万平方米。
其次，我国的城市化进程也凸现了“城中村”的矛盾。在城市化的初期，这些村的集体和个人从利益驱动出发，为了获得征地补偿或房屋租金而“种房”，有的地区如武汉市洪山区 在80 年代，曾经出台过一个奖励政策，对招商引资有贡献的实施奖励地皮建房，而这种奖励 政策下做起来的房屋又始终没有办妥两证，因而形成了很多历史性的违法建筑。
由于上面原因的存在，鲁班乐标建议在估价中采纳深圳市的做法，根据实际情况把某一个时间作为违法建筑的分界点，对两类不同建筑的评估给予不同的权益基础。
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