工程设计阶段要抓住的几个关键工作点

关于设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，一般只占建安成本的2%左右，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。很久以来，普遍对建设项目的设计阶段重视不够，开发商很少过问设计方案的经济合理性，致使项目的设计质量不高，搞规划的只是催设计人员出图，不管设计出的方案在建设时需花多少钱，造价是否合理；设计人员只顾出图，不管设计在经济上是否合理，常常出现设计过于保守，例如结构设计中的配筋问题，以全现浇剪力墙结构住宅工程为例。工程成本的提高将直接减少开发公司的纯利润。或者设计人员一味为了满足开发商的设计进度，从而出现各专业设计不配套、不交圈等问题，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。因此，在设计阶段就要有成本控制意识，抓住以下几个工作关键点：

推行设计招标，择优选择设计单位。开发商在委托进行设计时，应大力引进竞争机制，积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、小区内的道路等设计放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可以优选出好的设计单位，又可以促进设计单位在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

开展限额设计，有效控制造价。设计工作是一项政策性、技术性、综合性很强的工作，项目设计的优劣，将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，同样也决定项目建成以后的使用价值和经济效益。因此要求设计单位在项目设计中，推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。在设计时要充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平、管理水平相适应。要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量做标准化、系列化的设计，各专业设计要遵循建筑标准、设计规范、技术规定等进行设计。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。

另外，针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，开发商可以在签订设计合同时，增加设计变更及修改费用额度的限制条款，如出现各专业不配套、不交圈现象，或设计变更超出施工合同价的某一比例时，则要扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计人员的一种有效的控制手段。

要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量终止在施工之前。从实际情况来看，将设计方案的不足或缺陷在设计阶段就加以克服，所付出的代价最小，取得的效果最好。因此要在正式出图前加强对设计图纸的审核，以求得提高设计质量，避免把设计的不足、缺陷带到施工阶段。

关于招标阶段的成本管理。房地产开发的工程招标主要包括设备、材料采购招标和施工单位招标两个方面。开发商通过招标来选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中进行成本管理应做好以下几方面工作：

在招标前应严格审查投标单位的资质，必要时还要进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象。

要做好招标文件的编制工作。预算管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中的条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，避免在后期结算时双方扯皮。对于工程标底要认真进行审查，确保标底质量，把工程标底控制在合理造价的下限。

合理低价者中标。在2003年7月1日实行《建设工程工程量清单计价规范》后，选择中标单位的方法是由招标人提供工程量清单，由投标人依据工程量清单项目自主报价，经评审按照低价中标的原则确定。

合理低价分为两种情况：设有标底的，投标报价在合理幅度内；不设标底的，报价应高于或等于其企业成本。正是基于这种评标办法，投标单位为了使招标人可以接受报价，又能获得尽可能多的利润，在投标中均不同程度地采用投标策略及报价技巧，增加中标机会。因此，作为开发商不应一味追求低价，在其保证工期、质量要求，评审技术方案可行的前提下，还应对其报价进行评审，以避免增加工程施工过程中投资控制的难度，给开发商留下隐患。

常见的问题有不平衡报价法、多方案报价法、低价投标法等。下面就不平衡报价法做简单说明：投标人在不影响投标总价的前提下，将某些分部分项工程的单价定的比正常水平高，某些分部分项工程的单价定的比正常水平低，以期望既能中标，又能获利。针对这种情况，评标人要分辨投标人的意图，对多个投标人的同类项目进行比较和价格分析，最大限度地平衡不同投标人之间在综合单价分布上的差距，最终选出合理低价的投标人。

应做好合同的签订工作。通过招标在确定了施工单位或材料供应商之后，应及时签订合同。合同条款应严谨、细致，尽量减少甲乙双方的扯皮现象，使工期得以顺利进行。

当然，成本管理是一项全程管理的工作，不仅要在前期规划阶段进行成本控制，在后期的施工阶段也要进行成本控制。随着土地出让方式、拆迁方式的变化，融资难度的增加，房地产开发商的资金压力也越来越大，因此，加强项目成本管理是开发企业的当务之急，只有抓紧抓好，才能使企业立足于不败之地。