中美房地产的可比性

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中国的房地产在去年2009年初稍微走低之后，又持续走高。中央不断提出要控制房地产，但是最后的结果还是房价不断创新高，地王频现。这个究竟是正常还是泡沫？在一系列政策出台之后房价还是一路走高，我们究竟应该如何？在众说纷纭之际，大家都就会把目光转向其他国家，看看其他国家房地产是一个什么样的状态，以作为参考来调整。日本的情况我不了解，我不能说什么，但是当一群一群的考察团来到这里，考察一段时间以后，就开始回去接受媒体记者。人家是怎么怎么样的？我们怎么离谱，我们应该如何？但是，就我在美国的这段经历来看，我觉得中美房地产根本就没有可比性。就比如说一个刚刚开始蹒跚学走路的孩童，在跟一个已经步入而立之年的人在比较心脏承受力。这个比较是毫无意义的。前段时间看到报道，说中国现在青少年占的比例与印度相比急剧下降，我们不能再继续实行计划生育了。有点人口常识的人都知道，印度是比我们还落后的发展中国家，他们的人口控制没有我们人口控制做的好。青少年人口比例下降确实不是好事，但是跟印度比就荒唐了。首先，是发展的历程。美国的房地产发展是非常成熟的了，而我们是从1998年才开始取消福利分房制度。1998年到现在也不过是10多年的时间。我们的房地产开发商很多人都是从建筑商转型过来的。专业分工程度远远不及美国。美国现在主要的是二手房市场。由于是二手房，就不存在建筑设计广告和实际面积不符合，公摊面积过大这些问题。他们的建筑质量非常好。新建的那些都不一定比旧的好卖。我现在的房东看上一栋建筑，是建于1890年间，在中国不是倒塌就是被拆，如果保留的话，也是古董，被大家参观了。而美国的这个房子还是作为普通民宅买卖。房东看后非常满意，很想买。上下两层，面积很大，而且后面有很大的地方可以停车。大梁非常粗，通过阁楼还可以看到，保留非常完好。每栋房子的资料都很全面：哪年建造，房主是谁，后来又卖给了谁，卖了多少钱之类的。这些资料都很完整的保存在类似于房管局的部门。而中国的房子，新建的还没住人就倒塌了。还发现墙壁里填了竹子。房地产商承诺这里有隔离带，那里有绿化面积，等到用户住进去的时候已经都不是承诺的那样。于是有这样那样的矛盾就产生了。每个事务的发展都要经历一个过程，中国的房地产还在发展阶段，在这个阶段不免会出这样那样的问题。这样的比较是不合理的。其次，中国的房屋销售的有期限的居住权，而美国的大部分是销售地皮和无期限的使用权。美国的大城市，诸如纽约，也有高楼，他们的这种高楼称作公寓，公寓分为两种 ： 合 作 公 寓 （ CO-UP） 和 共 渡 公 寓（Condo）。合作公寓是拥有使用权，不用交地皮费用，但是拥有使用权者不能将房屋出租赚取租金，当然可以转让拥有权。共渡公寓就是拥有权，包括使用权和地皮的费用。但是大部分地区，他们都是出售的地皮。地皮是私人拥有的，而政府拥有的比例很低。共渡公寓可以出租。不管哪种公寓他们的使用权都是永久的，除非又发生了新的交易。我们国内地方政府要创造GDP，要增加收入，大家都积极的卖地，卖个高价。土地的拥有圈在地方政府手中，于是越来越多的农民失地，好像英国当年的年的圈地运动。不同的是他们是建工厂，我们是作为房地产开发了。而在美国，地皮是私人拥有的，非常的分散，都一小块一小块，他就不可能自己来控制这个市场。只能有市场来告诉地价的多少。当然，他的地价也是由地理位置来决定的。我们国内，政府想发展一个区域，他可以批准在那里建房子，如果没人去，他可以把好的学校都搬过去。其他人没办法，为了子女的教育，不需要也要在那里买。我们的教育一般是划区域的。第三，美国没有户籍限制，中国有户籍限制。由于没有户籍限制，他想去那里就去那里，流动性就很大。同时他的医疗保险那些也跟着他。我室友的妈妈住在南卡，但是每年她都会过来纽约这边看病，这些费用都是她的保险可以报销的。他们的区域差别不是很大。如果在中国的农村可以享受到城市一样的福利，我相信没有多少人有冲动跑到城市里去。我们的资源分配太不均衡了。在天津，现在还可以买房解决户口。户口意味着什么，你可以享受更多的资源。在北京，如果你是北京户口，上大学的分手是要低很多的。我们的一个同学的室友是清华的，但是她补充说到，室友是北京人。她的意思就是那也没什么了不起了，北京人考清华肯定没有外省人那么难。因为这个政策，我知道一些有钱的人就在大城市买房，解决了小孩子的户口，上大学就没那么困难了。第四，房产投机和房产投资的区别。在网上流传着这样一篇文章，就是关于中国的房地产投资。就是开发商和银行勾结来赚钱，搞真正买房的人。他们就是空手套白狼。根本就不需要投入资金，只要把房子虚倒几把，钱就进了某些人的腰包。这个文章是我一个做房地产的同学发给我的，他说这个事实。只要你在银行认识有权力放贷的人，你就可以玩这种游戏。最后的利益是银行和这种投机者分割。同时，开发商和银行勾结，要买房的人在指定的银行开户贷款。总之，是一丘之貉了，最终都是坑消费者。在美国，你要贷款买房，就算认识人也是不行的。前面的金融危机，是因为美国政府想让更多的人拥有住房，也是刺激经济，不管什么时候，它都是GDP 一个重要的组成部分。政府给大银行下了指令，让他们放贷出去。因为银行是由政府做担保的，他们不能不执行。所以就放松了对贷款人的要求。结果银行的钱就给靠放贷赚取佣金的人和卖房子卖了高价的人给得到了。那些信用不好的人，没钱还贷款，越来越多，只能破产。但是没有政府这个约束的那些小银行一点事情都没有。他们规定首付必须是30%，最长还款15年。因为有这个硬的条款在那里，所以在金融危机中都毫发未伤。第五，国家对房地产控制手段不同。中国的市场，还是人为干扰因素多。为了调控房地产，国家出台了很多政策。有关于银行的，有关于房地产开发商，有关于建筑商，建筑规则，之类，很多。行政手段是一个重要的手段。而且，我们中国人讲究人情。GUANXI已经成为一个英文单词，它不同与RELATIONSHIP。是国外的人创造出来，描述我们中国人的这种人际关系。在国内，如果有关系，就好办事。有关系，我就可以拿到土地。有关系，我就可以拿到贷款。这种规则下，就扰乱了市场秩序。美国主要通过税收和利率这两个手段来调节。每栋房屋都要征收税。房屋越好，面积越大，税金也就越高。第六，人口数量相差巨大。美国人口现在总是才4亿，我们中国有13亿人口。而且美国和中国的国土面积差不多。他们适宜居住的面积比我们更多。人口基数大造成需求也更大。就好比放羊，在1亩地上放3只羊，肯定比放30只更好养，吃的更好。中国不可能走美国这种房屋的建筑模式。不可能70-80%的人都住上像美国的这种在国内称为别墅式的建筑，更不用说有些学者建议我们也建木结构的房子。（笔者觉得这个建议很荒唐。美国的森林有多少，中国的森林有多少。）以上是鲁班乐标为你收集整理的关于“中美房地产的可比性”等建筑相关的知识，更多内容可以登入鲁班乐标进行查询。