廉租住房的后期管理

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至 2008 年，武汉市已对人均住房建筑面积8 平方米以下享受城镇最低生活保障家庭配租廉租住房 2783 套；2009 年计划配租廉租住房5000 套；此后计划每年配租廉租住房 5000 套以上。以此速度递增，几年后，武汉市的实物配租廉租住房将数以万计。如何实施好配租廉租住房的后期管理，是巩固住房保障成果，提高住房保障资源使用效率的重要课题。一、有着落、共参与、可承受———配租廉租住房的物业管理框架（一）有着落：明确配租廉租住房物业管理的责任主体廉租住房筹集途径的多种渠道，使其物业管理模式必须与之相配套，从责任机制上解决住房保障资源的妥善管理。具体操作上，可根据房源的实际情况采取委托管理和直接管理两种方式。1.委托管理。这种管理方式运用于廉租住房独立小区或配套建设的住房组团，其方式是将廉租住房委托给社会化、专业化的物业管理企业代为管理。武汉市已配租的 2783 套廉租住房房源，在分布上，有 1 个属独立性小区，有 16 个是经济适用住房中配套建设的组团，分散在武汉三镇的居住点有 36 个。对于 1 个独立小区和 16 个配建组团，武汉市国土房产管理局作为政府住房产权人代表，将购、建的廉租住房授权住房保障的专设机构，即市住房保障中心管理，而市住房保障中心以协议方式委托给小区物业管理企业代管。物业管理企业受委托按时代收住房租金，实施小区环境维护、治安保卫，进行公共设施设备维修等。市住房保障中心定期对管理工作进行检查，按规定支付管理费用。通过这种方式，将廉租住房物业管理职责落到实处。2.直接管理。这种方式针对于分散购置的二手房以及改造的旧筒子楼等尚不具备物业管理行不会对他们贷款。这时通过住房股权计划加速其资产积累速度，同时又能够使其通过租赁方式获得较低租金的住房。等到其资产和能力的积累到了一定程度，就可以选择购买住房了。3.政府的资源不会空置采取住房股权方案可以保证公房的出租率，避免资源浪费现象。4.不易形成低收入者聚居现象由于公共住房经营管理公司是将现有分散在城市各处的公房用于出租，因此不易出现低收入者聚集现象。即使公共住房经营管理公司自己兴建一部分住房用于住房股权计划，由于租住这些住房的低收入者已经经过了一定的筛选，在能力和收入等方面已经具有了一定的基础，同时还由于这些住房是滚动出租的，不断有提高了收入水平的低收入者迁出，又有新的低收入者迁入，租户的收入水平也处于不同的发展阶段，因此就自然形成了较低收入者与较高收入者混居的现象，避免了居住隔离的发生。条件的廉租住房。这类住房由产权人或专设机构直接组织物业管理，从而为承租住户创造和谐安定的居住环境。武汉市住房保障中心直接管理这类配租的廉租住房，按季度收取住房租金，及时维修住房，并定期对住户上门走访。（二）共参与：使配租廉租住房住户在物业管理中发挥积极主动作用廉租住房住户属于社会的弱势群体，他们对于政府的住房保障政策心怀感激。但由于某种心理积淀，他们中有的人往往在一些问题上处于被动地位，有时甚至产生偏激情绪。在廉租房的物业管理工作中，需要调动他们的积极性和主动性，使廉租房物业管理产生互动效应，以提高管理功效，促进小区和谐。武汉市采取的方法是，属于独立小区的，成立有住房保障中心和廉租房住户代表参加的廉租住房管理委员会；不属于独立小区的，按廉租房配建的组团、门栋，选派住户代表参加小区业主委员会，通过住户代表和门栋长参与小区物业管理，代表广大住户讨论和决定小区卫生、治安、维修等方面的重要事务。（三）可承受：物业管理费用要以政府负担为主，住户适当分担廉租住房保障费用属公共财政对社会特殊群体的专项支出，其物业管理资金应由政府承担为主，让住户适当支出，以增强被保障主体的责任意识和自立观念。廉租住房的物业费用主要包括住房租金、公共设施设备维修资金、日常物业管理费用、环卫费。武汉市的做法是，由廉租房住户承担 50％的住房租金和每户每月 5 元的环卫费，其公共设施设备维修费和日常物业管理费由房产部门从廉租住房专项资金中列支。在资金管理上，住房租金由物业管理企业代为收取（直接管理的除外），每月向市住房保障中心划转一次，市住房保障中心返还物业管理企业10%的手续费。租金的 80％进入住房维修专项资金帐户，另外 20％由市住房保障中心列入管理费用。二、讲称谓、重氛围、和邻里———实现廉租住房的和谐人文管理廉租住房的实物配房所解决的是低收入住房困难家庭住得进来的问题；廉租住房的物业管理所解决的是入住家庭住得下去的问题；而廉租住房的和谐人文管理，则是让廉租住房住户住得舒心。可从以下四个方面实施廉租住房的和谐人文管理。（一）小区名称的和谐人文管理廉租房区域的名称可以以地域和性质区分，也可以按文化内涵表达。从和谐人文管理的角度考虑，应注重其文化内涵，不必直呼其名。这样，有利于弱化社会歧视性心态，淡化廉租房住户的穷人心理。例如，武汉市位于江岸区丹水池街的廉租住房小区，在制作门牌的问题上，经历了名称更改的过程。开始进入工厂制作的名牌为丹水池廉租住房小区。中途有人提出，为避免负面影响，建议改称作武汉市惠民苑，即武汉市政府以优惠政策为特困居民建设的住房小区，市国土房产局采纳了这一建议。现在，武汉市的廉租住房居住区有武汉市惠民苑、武昌南湖华锦城，还有配套建设获得全国广厦奖的黄埔人家以及桥口天顺园、江汉红旗新村等，没有一个住房区域直呼其名。廉租住房居住区的名称，不单纯是个便于识别的称谓问题，更重要的是表明社会、公众对居住群体的接纳与关爱。（二）房源筹集的和谐人文管理廉租房是独立兴建，或是配套建设，还是分散收购，这在国家文件中未作统一配定，其要求是多种途径筹集。武汉市认为在经济适用住房小区中配套建设更为有利。其优势之一是市政配套有保障，物业管理有机构，小区环境有监测，避免了分散收购二手住房质量及环境的简陋等问题；优势之二是经济适用住房建设享受了住房保障的政策优惠，使所购廉租住房支付成本降低；优势之三尤为重要，即让廉租住房住户分散在中低收入家庭这一群体中，既避免了特困人群集中居住带来的种种弊端，又使收入阶段悬殊不大的群体交叉融合。由于区域内住户心理定位的非悬殊性及以邻为善的传统心理作用，这样安排有利于住户相互间的行为同化。从 2005 年开始，武汉市廉租住房的房源，全部在经济适用住房项目中配套建设，其建房规模和建设标准与经济适用住房建设计划同时下达，建设过程中实行质量监理，建设费用按进度分次支付。现在，武汉市的廉租住房多在配套齐全、环境优美的经济适用住房小区之中。房源一般在楼栋中划出一个或几个单元来进行安排。2009 年以后，配套建设的廉租住房在国有土地划拨决定书或国有土地出让合同、建设工程规划许可证、住房建设合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、套型以及建成后的移交事项。对于分散收购的二手房源，武汉市考虑分批次迁移，让廉租住户迁居经济房小区，原住房市场化转让后收回投资。（三）邻里关系的和谐人文管理政府部门在为低收入住房困难家庭改善居住条件的同时，邻里关系的调适亦应一并考虑。武汉市在廉租房居住区内组织多种活动，促进居民之间的感情交融。例如，不少小区举办春节百家宴、团年饭等，邀请廉租住房住户和经济适用房住户一道参加，通过相关活动的开展，使居住区居民之间的情感操守等方面得到自然融合，一些廉租房居住区内，出现了不少居民主动为经济房住户家照看放学后的孩子、接待临时来访亲友等事例。促使居民之间融为一体。

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