低碳房地产发展困境与对策

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一、低碳经济对房地产业的巨大冲击英国政府在 2003 年的能源白皮书《我们能源之未来：创建低碳经济》中，首次提出了低碳经济（Low Carbon Economy）的概念。低碳经济是一种以低能耗、低污染、低排放和高效能、高效率、高效益为主要特征，以节能减排为发展方式，以碳中和技术为发展方法的绿色经济发展模式。在低碳经济趋势下，低碳建筑已渐成国际建筑界主流趋势。近 30 年来，发达国家在建筑中可再生能源的应用、自然通风采光的设计、新型建筑保温材料的开发、智能控制等方面取得了很大成效，建筑节能技术发展迅速。房地产业作为我国国民经济支柱产业，处于国民经济各个产业链的中游，与 20 多个上下游拉动经济产业相关（传统的高排放、高耗能的电力、钢铁、有色、石化、建材、化工、轻工、纺织 8 个行业都与房地产业的发展相关），发展低碳房地产既可拉动上游绿色生产、推动下游绿色消费，又能促进房地产产业结构调整，对拉动经济增长、增加就业、平抑房价都具有重要意义。二、低碳房地产业发展困境中国科学院发布的《2009 中国可持续发展战略报告》中指出，我国应把低碳化作为国家社会经济发展的战略目标。尽管理论界、学术界、科研界都一致认为中国房地产业走向低碳势在必行，但低碳房地产战略是一项系统工程，现阶段中国发展低碳房地产尚需排除众多障碍。1.低碳房地产建筑与评价标准欠缺近年来，我国围绕四节一环保（节能、节材、节水、节地、环保）理念，提出了生态建筑、环保建筑、健康住宅、低能耗建筑、资源循环型建筑等概念，但低碳建筑仍然处于示范阶段，大规模的推广应用还缺乏一定的社会基础与技术支撑。2.房地产企业开发动力不足现阶段，由于国家对于支持低碳房地产发展相关政策滞后，企业在低碳房地产的开发经营中承担着更大的风险和责任。因此，大部分房地产企业虽然认同低碳开发理念，但实际行动上仍持观望态度。3.消费者对低碳成本的承受能力有限公众对于低碳建筑认知度不够，概念模糊，观念上存在很多误区，过度关注初始购房价格而忽视建筑物使用周期总成本。发展节能建筑需要资金投入，据有关方面测算表明，开发节能 50%的建筑，要增加 10%的房屋建设成本，加上低碳、新能源，建筑成本估计会增加 1000 元 / 平方米。建筑成本的增加无疑会通过房价转嫁给消费者，势必导致本已高企的房价进一步上扬，远远超过了绝大多数消费者的承受能力。三、低碳房地产发展对策1.出台经济激励政策发达国家为实现其低碳经济的战略目标，设计了各种有效的激励措施，其主要低碳政策工具有：政府管制、碳排放税、财政补贴、碳基金、碳排放交易、标签计划、自愿协议、能源合同管理、生态工业园规划等。我国要积极抓住低碳经济发展契机，加大能源政策、技术政策、产业政策、消费政策支持力度，建立低碳房地产利益相关方（政府、行业协会、房地产相关企业、消费者）参与合作机制，对低碳房地产开发企业进行减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等鼓励措施；对低碳房地产购买者提供抵押贷款、减税或补贴等优惠政策。2.制定建筑节能标准规范中国低碳的发展要有一套符合中国实际可操作的标准，同时整合技术产品资金，推广低碳技术。（1）低碳设计，做好土地利用规划、城市规划与住宅小区规划设计环节衔接，坚持新能源和建筑的一体化设计。（2）提高新建建筑的节能设计标准，注重房地产全寿命周期成本，实现建造成本、运营成本、维护成本及环境成本之间的综合平衡。（3）遵循适用经济原则针对高、中、低档价位大的住宅，制定中国低碳住宅标准，对建筑进行节能评级与认证并保持认证标准的差异性、可持续性及可操作性。（4）参照美国的 LEED认证等构建我国低碳建筑标准的第三方测评体系。由第三方测评机构对建筑物的能耗或能效进行测试、评估，根据测评结果出具建筑物能耗或能效水平的证明，并将此证明以标识的方式向公众明示。3.健全低碳房地产技术体系技术进步是实现低碳经济的重要途径。发展低碳经济，关键是通过技术创新促进经济发展模式和社会消费模式转变。我国应该通过开创低碳信贷产品、设立碳基金、鼓励和引导房地产业参与清洁发展机制（CDM）项目，支持企业建立低碳经济技术体系。（1）采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水能、地热能和生物质能等可再生能源，改变建筑用能及能耗结构。（2）通过整体优化设计，采用被动式的能源策略，在建筑全生命周期内实现3R，即再利用（Reuse）、再节约（Re-duce）、再循环（Recycle）与四节（节地、节能、节水、节材），变房地产市场毛坯房销售模式为精装房销售，减少二次污染。（3）研发高效保温隔热材料和新型墙体体系，加强建筑材料的保温性、提高供暖系统的使用能效等途径，在符合城市规划和工程建设标准下，适当延长建筑物的使用寿命，减少新增建筑。4.倡导低碳生活方式低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分，低碳社会生产方式是前提，而低碳生活方式是实现低碳经济的关键。（1）整合低碳房地产价值体系的社会认同性，充分调动设计师、建造师、物业管理、房地产商、材料供应商、业主等的积极性，达成低碳消费的共识，形成发展低碳房地产的社会氛围和舆论环境。（2）调整产业结构和发展模式，提高能源利用效率，倡导以 TOD 为主导的土地利用开发模式、紧凑的土地利用形态，发展节能环保的公共交通，鼓励低碳消费模式和生活方式。

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