不同物业排布收益差异简析

容积率是什么？下面鲁班乐标为建筑行业人士带来不同物业排布收益差异简析及相关内容。

容积率是房地产开发中一个非常重要的指标，它对于项目的经济性具有直接的决定性的影响。通常而言，在价格一定的条件下，容积率越高，建筑面积越大，收益就越好；然而，在相同容积率下，不同物业类型的排布方案，其收益可能会有天壤之别。两个项目的背景介绍1.容积率：均为1.8；2.建筑面积：均为100000平方米；3. 位置：甲公司开发的项目A位于城区高档居住区；乙公司开发的项目B位于城郊中低密度居住区；4. 限高：项目A限高36米；项目B不限高。两个项目的开发思路（一）项目A的开发思路项目A位于城区高档居住区，地价较高，这就决定了其定位必须为高档住宅。在项目策划阶段时，甲公司有三种候选思路：1.全部做成花园洋房优点：这类物业在当地最受欢迎，市场风险最小；不足：市场竞争激烈，不能体现公司价值，售价和形象皆难提升。2.全部做成类别墅产品优点：产品亮点最多，居住品质最高，填补当地空白，价值空间最大；不足：难以用足容积率，开发难度最高，市场风险最大。3.类别墅加小高层优点：填补市场空白、打造品牌项目、价值空间较大；不足：产品风格难以融合、存在价格抗性。经过系统分析和科学测算，甲公司选定思路3，即类别墅加小高层方案——这是一个中高难度的方案。（二）项目B的开发思路项目B位于城郊中低密度居住区，高端项目少，普通项目多。乙公司在前期策划时也面临着与甲公司类似的三种选择。经过内部讨论，乙公司选定了全部做成花园洋房方案——这是一个开发难度最低的方案。选择的主要理由是：产品抗性小，开发效率高，收益有保证。两个项目的排布示意（一）项目A排布示意1.左列：安排联排别墅，地下一层，地上三层，每套总面积400平方米（含地下室）；2.中列：安排叠加别墅：下户两层共240平方米；上户两层共220平方米；3.右列：安排11层的小高层大户型（空中HOUSE），每户160 180平方米。项目A排布简析：1.大户型：整个项目为160平方米及以上大户型，保证高居住品质的纯粹性；2.入户电梯：联排别墅和叠加别墅均设有电梯，进一步提升了居住价值；3.高车位比：联排别墅、叠加别墅和小高层的车位比分别为2:1、1.5:1和1:1，很好地保证了尊贵业主的停车需求。（二）项目B排布示意1.全部为花园洋房（顶层为复式），主力户型为80 100平方米；2.外层大围合，里层以中央花园为中心呈放射状排布；3.一单元四户，南户型所有卧室朝南，北户型客厅朝南。项目B排布简析：1.项目风格整齐划一，居住氛围纯粹；2.水景和绿化较多，营造江南风情；3.车位比只有0.6:1，未来停车紧张。两个项目的收益对比（一）经济收益1.项目A的经济收益（1）联排别墅：均价每平方米12000元，可售面积30000平方米；（2）叠加别墅：均价每平方米10000元，可售面积30000平方米；（3）小高层：均价每平方米8000元，可售面积40000平方米。因此，项目A的经济收益总额为98000万元。说明：相比周边的类似项目，项目A在联排别墅、叠加别墅和小高层的平均单价分别高出4000元、3000元和2000元，整个项目价值的提升非常显著。2.项目B的经济收益均价每平方米6000元，可售面积100000平方米。因此，项目B的经济收益总额为60000万元。说明：相比周边的类似项目，项目B的均价基本持平，整个项目价值未能得到显著提升。3.两者经济收益差异项目A较项目B多收38000万元（=98000万元 60000万元）（二）品牌收益这两个项目均为甲、乙两公司在异地的首个项目。由于策划思路不同，两者除了经济收益差距较大之外，品牌收益的差距更为明显：1.品牌形象对比甲公司：一举奠定豪宅专家地位，引领当地高档楼盘；乙公司：沉入当地普通住宅开发商之列，并无突出优势。2.政府机构对比甲公司：政府认定其对城市发展和居住品质改善做出了突出贡献，加大了政策支持力度；乙公司：政府认定其对本地贡献有限，并未给予任何政策倾斜。3.合作伙伴对比甲公司：合作伙伴认定其专业能力高超、发展前景良好，未来愿意提供更优质的服务；乙公司：合作伙伴认定其专业能力一般，担心其发展前景，在后续服务方面均持保留态度。4.员工信心对比甲公司：员工信心倍增，对于公司和自身的发展前景均秉持乐观态度；乙公司：员工信心一般，对于公司和自身的发展前景不抱乐观态度。5.后续发展对比甲公司：一战成名，一鼓作气再拿两块高档楼盘用地，形成稳固的根据地；乙公司：初战平平，正在使出浑身解数寻找新地块，后续发展不明朗。启发与建议容积率相同而收益差距甚巨，这是上述两个项目留给我们的表面印象。我们再深究一下，可以得到如下启发与建议：1.挑战自我是成功基石在项目A启动之际，甲公司集团总部、兄弟子公司、本地合作伙伴均曾建议项目运作团队应该稳打稳扎，先做好第一个项目，再冲击中高难度项目。然而，项目A的运作团队在最初即选择了中高难度的开发方案，果断放弃了低难度的开发方案。这种追求卓越、挑战自我的精神是项目成功之关键。项目B的运作团队，经过权衡，最终选择了最低难度的开发方案。保守的思路导致了保守的方案，最后只能接受平庸的成果。2.总部要与一线保持良性互动甲公司总部与一线项目运作团队一直保持着良性互动。在方案初评阶段，总部担心一线团队的运作能力，曾经建议选择难度低的花园洋房方案。项目运作团队经过周密论证和充分准备，坚持选择中高难度的大户型现有方案，并向总部进行了详细汇报。经过多轮研讨，总部最终批准了项目运作团队的方案。乙公司总部一直非常强势。项目运作团队初期曾经提出了三个候选方案。鉴于项目位于城郊结合部，现有产品均为同质化的花园洋房，项目运作团队首选开发类别墅产品。如果总部批准这种方案，项目B在整个片区就有可能成为一道亮丽的风景线：卓越的楼盘品质、罕有的竞争优势以及突出的品牌形象。然而，总部认为风险太大，要求运作团队务求稳健，最后只批准最低难度的开发方案。3.整体最优得益于局部最优项目A最终成为当地高档楼盘的代表性项目，得益于其各个局部的优势累积。大户型满足了三代同堂的高品质居住需要；联排别墅和叠加别墅配备电梯，极大地方便了业主一家老小从负一楼/一楼直达三楼/四楼；较高的车位比，使得多年困扰其他楼盘的常见问题在本项目迎刃而解；接近两米的车库高度使得停放悍马这样高大车辆也不成问题，正是这些点点滴滴的局部优势汇集成整个项目的总体优势，达成了项目的成功。

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