建筑阴影对相邻房地产价值的影响

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一、建筑阴影引起的纠纷和有关法律问题针对建筑阴影影响日照所引起的纠纷，相关当事人各执一词。建设单位认为只要获得规划管理部门的批准就是合法建筑，不需要对任何人承担补偿义务；而被遮挡的房地产产权人则认为，只要权益受到损失就是侵权，就应该得到经济补偿。按照《城市居住区规划设计规范》规定：住宅日照标准应符合表 5.0.2-1 规定(大于冬至日1 小时),旧区改造可酌情降低,但不宜低于大寒日日照小于 1 小时的标准。新增建筑物不符合这一标准肯定不能获得批准，但符合这一标准并不意味没有侵权。因为大寒日我国大多数地区可日照时间平均在 10 小时左右，如果掌握标准为日照 1 小时，实际上剥夺了居民 90%的享受日照权利。《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》也提到：建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。因此，影响相邻建筑物采光和日照有悖《民法通则》，而且《民法通则》还明确指出给相邻方造成损失的，应当赔偿损失。但在现有的估价方法中，还不能直接计算出补偿金额的大小，房地产估价师有必要寻找出科学的计算方法。二、建筑阴影影响日照时间计算相邻房地产的相互影响取决于建筑阴影的长度，建筑阴影的长度取决于每天都在不断变化的太阳高度角。因此，必须掌握太阳高度角在一年中每天变化的规律，才能知道对相邻建筑物总的影响。1.每天太阳高度角的确定太阳高度角可以根据建筑物的位置及相邻建筑物的相对位置确定。但太阳赤纬是动态变化的，它决定了太阳高度角的变化。利用日梭万年历便可查找当地每天太阳赤纬。2.对相邻建筑影响高度有了当地每天的太阳高度角，就可以计算每天建筑阴影对相邻建筑影响的程度（即阴影所遮挡相邻建筑的最高位置）知道建筑阴影每天对相邻房地产所影响的位置，就可以求出对相邻建筑每一层楼每年所影响的天数。3.确定建筑阴影每天对相邻建筑遮挡时间建筑阴影每天对相邻建筑遮挡时间取决于两个相邻建筑的距离，以及形成阴影建筑物的形状。每天 24 小时，地球自转 360 度，即每小时15 。该角度为 15 时遮挡一小时，用 15 除该角度数其结果即为建筑阴影遮挡的时数。再用每年建筑阴影遮挡相邻建房地产某窗口天数，乘以每天遮挡时数，即可得知全年遮挡日照的时数。三、建筑阴影对相邻建筑价格影响的程度建筑阴影对相邻建筑价格影响的程度，由建筑阴影对相邻建筑日照遮挡程度所决定。用建筑阴影全年遮挡日照时数除以当地全年日照时间（各地日照时数测量也可以从有关资料中查找），再乘 100%即为对相邻建筑影响程度。量化了建筑阴影对相邻房地产影响的程度，就可以计算出对价格的影响。一种方法是利用市场法对房地产实物状况调整，计算出建筑阴影影响房地产的价值。关于实物状况调整有两个关键问题，即评分和确权。评分可以按照建筑阴影对相邻房地产影响程度确定，如果将没有影响的情况定为 100 分；若建筑阴影影响日照的程度为10%，则有影响的情况为 90 分。分数和权重一经确定，则房地产状况调整系数随即确定。另一种方法是进行市场实际情况调查，了解被遮挡房地产（或类似房地产）不同朝向的价格差异。因为朝东（或西）与朝南的窗口日照时间大约相差 50%，只要通过调研知道其价格差，就可建立比例关系式计算出价格差异。

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