房地产工程项目投资成本控制

1当前房地产工程项目投资成本控制中存在的问题

1.1编制项目估算不严谨

项目在投资建设之前，企业都会对其作出投资估算，但是部分企业没有意识到编制项目估算的重要性。对项目投资的估算不合理，有时候会出现各种漏洞，造成经济上的损失。企业在发展中没有长远的计划与预算，对资源不能做到合理的开发利用，导致隐形的成本支出，对房地产企业的良性发展不利，无意中增加了投入，降低了利润。

1.2施工过程中监管不严格

施工过程中的监管力度是影响工程成本的一个重要因素。一方面，企业忽视对材料、设备的监管，设备费用在工程建设中占有很大的比例，一旦忽略了对这方面的管理，造成材料的浪费或者重复投入，整个工程的成本就会极大程度地增加。另一方面，施工过程中的权责不明确，领导对各职能部门的管理不到位，很容易在施工中出现问题，而问题产生时，没有部门出来承担责任，致使企业遭受进一步的损失。

1.3招标工作没有起到控制作用

我国在工程建设中采取招标、投标的方式，来提高竞争的公平性，降低工程成本，提高工程质量。但是在现实的投标工作中，各施工单位并没有依据企业自身的特点与工程的难度进行投资预算，而是按照省市统一标准进行工程预算定额，因而他们的报价近似。除此之外，很多房地产公司的建设项目并没有招标的程序，工程承建者早已内定。因此总的来说，投标招标工作没有起到对项目建设成本的控制作用。

2房地产工程项目投资成本进行控制的意义

在房地产市场竞争日益加剧的今天，只有成功地控制住房地产工程的项目投资成本，才能确保企业利益的最大化，促进房地产业的健康发展。就社会效益来说，有效控制成本能够有效地下调房价，改善民生住房条件，促进社会和谐发展。通过成本的降低使企业在房价与利润之间找到平衡点，实现经济效益与社会效益的共赢。

3如何有效地对房地产工程项目进行成本控制

3.1本控制的原则

(1)全程控制。在项目建设的整个过程中实现对成本的控制。包括从项目的确立、设计、施工、竣工直至销售阶段，有时还会涉及到后期的线上线下运营。保证项目的成本始终都处在科学有效的控制之中，避免出现严重超支的现象。（2）全员控制。企业内职权的分配、责任的安排对项目成本是有着极大的影响的。合理的组织结构安排，有利于提高员工的积极性，提高他们的责任感，让他们树立起控制建设成本的观念。在问题产生时有人主动承担，主动解决，将损失降到最低。合理安排人员，专人管理施工材料，避免材料的浪费，从而有效地控制项目建设成本。(3)实时控制。一般的房地产工程建设都会持续很长一段时期，在这个时期里，市场与资源可能会发生很多变化。因此，对成本的管理控制要有实效性与时效性。将市场的变化与前期预算进行对比，一旦出现偏差，要及时找到原因，并找到解决的方法。根据市场与资源的波动，调整成本控制计划，重新对资源进行配置，提高工程质量的同时，降低投资成本，实现利益的最优化。

3.2成本控制的方法

3.2.1建立健全成本控制与监督机制

良好的制度保障是开展一切工作的前提，在房地产工程项目投资成本的控制过程中要建立健全两个机制。一个是成本控制机制，遵循全程控制的原则，在项目的建设过程中实施有效的监督管理，对施工过程中出现的不必要的成本损失要严惩，对于有效地进行成本控制的工作人员进行表彰，赏罚明确适度。另一个是责任制度，明确不同部门的职责与任务，将职能细化，做到每件事都有组织负责，遵循全员控制的原则，实行全员对成本的管理。提高员工的工作积极性与责任意识，使权利、责任的分配合理化，全员树立成本控意识。

3.2.2.根据阶段特点开展成本控制

（1）前期阶段。在项目开发之前，要根据项目的建设规模、当地的政策和法规等，对项目的投资成本做出预算，探究项目的可行性，控制项目的最高成本，确立可行有力的项目建设方案。工程项目的设计一旦完成，后期就很难再将成本降低，预算人员要与项目设计的专业技术人员讨论，将设计人员给出初步的设计图纸与施工图预算，与前期的项目预算想比较，严格控制设计阶段的成本预算，对设计进行监管，务必选出相对来说成本低、质量高的设计方案。招标过程要保证公正、公平与公开，避免暗箱操作等问题的产生。为了从众多开发商中选择优秀的承包者，房地产企业在招标中要比较开发商的工程量计价、标底的预算、施工单位的信誉度等，充分利用市场竞争机制，降低地产的开发成本。在招标结束后，按照招标时提出的要求，签订合同，保证双方的利益。（2）实施阶段。在房地产工程的实施阶段，应加强监管力度。监督施工方是否按照合同约定进行施工，避免出现对材料的不必要浪费或重复投入。在施工中鼓励进行技术创新，进而降低成本。施工中一旦出现问题要及时找相关部门进行解决，避免矛盾的进一步发生。除加强监督外，还应利用赢得值法对成本进行有效地控制。赢得值法是通过比较某一时段的已完成工作量与该时段的计划工作量，来对工作进展进行评估。其中BCWS表示计划工作的费用预算；BCWP是已完成工作的费用预算；ACWP则表示已经完成的工作的实际费用。BCWS与BCWP都是以同一时间与同一预算为基础进行计算的，因此二者的比较可以得出预算与实际间的偏差。该进度偏差用SV来表示，SV等于零则实际预算值与计划预算一致；SV大于零则实际预算大于计划预算；反之SV小于零，实际预算低于计划预算。ACWP表示实际费用，它与BCWP的差值通常用CV来表示，指费用偏差。同理，CV等于零实际费用与计划费用一致；CV大于零，计划费用高于实际费用；CV小于零，计划费用低于实际费用。另一个可以有效判定工程效益的指标叫做费用绩效指数，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示经济效益符合预期目标；CPI大于零，则经济效益高于预期目标；CPI小于零则经济效益低于预期目标。施工过程中，企业要将赢得值法应用到实际中，通过计算得出SV、CV与CPI这三个指数，科学地判断房地产工程的成本是否在合理的范围内。竣工阶段要依据政策、法规，审核工程的各种款项，将工程中产生的工程量、费用等严格送审。（3）销售阶段和后期阶段。销售过程中要注意销售手段的实用性，不能盲目追求规模与档次，要对自己开发的地产项目有一个准确定位，找到目标销售人群，根据他们的需求选择合适的销售手段。选择主流媒体，选择及时有效的途径进行宣传。在后期宣传方面一些地产项目后期还有对客户的回访等一系列活动，以加强对自己项目的宣传。这些后期的宣传活动要适量与适度，否则不但会增加成本，还会产生负面的影响。

4结语

从商业的角度来看，有效的控制房地产工程的项目成本，有利于房地产行业的长久发展，提高产业的竞争力；从社会角度看，降低房地产行业的成本，有利于人们住房条件的改善，生活水平的提高。综上所述，企业一定要找到有效的途径对房地产工程的投资成本加以控制，使企业的经济效益、社会效益均得到长远的发展。