工程款优先受偿权的适用限制

（一）购房人买受权对工程款优先受偿权的限制

根据最高人民法院的该条批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是生存权优先于经营权的原则体现，但必须具备如下三个条件：一是购房须用于消费，购买商业经营用房者不适用本条;二是购房人已支付全部或大部分房款，未支付房款或只付少许房款的购房者不在此列;三是尚未取得合法产权，对买受人已取得房屋所有权证的房屋发包人已不再享有权利，承包人当然不得主张工程价款优先受偿权。鉴于实践中出现房地产开发企业利用司法解释第2条规定，借预售之机虚假售房以规避承包人行使工程价款优先受偿权的现象，承包人若能提供相关证据，可以主张人民法院撤销“售房”合同或确认“售房”合同无效。

（二）数个工程款优先受偿权之间的彼此限制

一项建设工程的施工承包合同可能存在基础工程施工合同、主体工程建筑施工合同、工程安装施工合同及工程装饰装修合同等。在一项工程存在数个承包主体的情况下，各承包人均依法享有工程价款优先受偿权，受偿顺序、受偿比例如何确定，合同法与司法解释均未作明确规定。考虑到建设工程的承包主体虽然施工行为有先后，但其优先权产生的基础、指向的对象一致，作为工程价款的构成成分也完全平等，时间上的先后不影响权利本身的效力。故同一项建设工程中，数个承包人应平等享有工程价款的优先受偿权，各承包人之间应按所确定的债权比例平等受偿。